מצוקת הקבלנים: קרנות הריט באות להציל - אזורים ליווינג רוכשת מקבץ מצרפתי

קרנות ריט למגורים רוכשות מקבלנים מקבצי דירות בהנחה משמעותית, תוך ניצול מצוקת המכירות של הקבלנים בשוק הנדל"ן. עסקה עדכנית לדוגמה היא רכישת 80 דירות בפרויקט קפלן באזור על ידי קרן אזורים ליווינג מחברת צבי צרפתי ובניו, תמורת כ-198 מיליון שקל. הערכת השווי החיצונית של הדירות עומדת על כ-231 מיליון שקל, מה שמצביע על פער של כ-14.3% או כ-33 מיליון שקל מתחת לשווי המוערך.

למרות ההנחה, העסקה נחשבת לרווחית עבור הקבלן, צבי צרפתי, אשר צפוי לרשום רווח לפני מס של כ-47.2 מיליון שקל. הדבר מדגיש כי יזמים רבים מעדיפים לממש נכסים, לייצר תזרים מזומנים ולצמצם סיכונים, במקום להמתין למימוש הדרגתי של הדירות ולשלם עלויות מימון גבוהות.

מגמה זו אינה חדשה. בשבועות האחרונים נרשמו עסקאות דומות, בהן קרנות ריט רכשו מקבצי דירות מחברות כמו אבו פמילי מגורים, אלמוגים ואאורה. לדוגמה, אלמוגים מכרה 54 דירות ברחובות לקרן מגוריט, אף שצפתה הפסד חשבונאי של 6-7 מיליון שקל, כדי לצמצם הוצאות מימון ושיווק.

הרקע למגמה הוא מלאי דירות חדשות עצום בישראל, העומד על כ-86 אלף דירות, עם כ-26.7 חודשי היצע. מצב זה מכביד על השוק, כאשר כל דירה שלא נמכרת מרתקת הון. הקבלנים, בניגוד לרוכשים פרטיים, אינם יכולים להרשות לעצמם להמתין זמן רב למימוש הנכסים.

קרנות הריט, לעומת זאת, מסוגלות לרכוש מקבצים גדולים של דירות, תוך שימוש באשראי ומימון חיצוני, ולהחזיק בהן לטווח ארוך לצורך השכרתן ועליית ערך עתידית. הדבר יוצר שוק עם שני מחירי מכירה: מחיר לרוכש פרטי ומחיר נמוך יותר לרוכש סיטונאי מוסדי.

עם זאת, התשואה הצפויה מקרנות הריט אינה תמיד גבוהה. בעסקת אזורים ליווינג, התשואה השנתית הצפויה מהשכרת הדירות היא כ-3.6% בלבד, לפני הוצאות תפעול ומימון. הצלחת הרכישה תיבחן לאורך זמן, בהתאם להכנסות השכירות, הוצאות המימון ועליית ערך עתידית.