מ-12 מ"ר תוספת ל-6 בלבד: מה עושים כשהיזם מקצץ לדיירים בתמורות

יזמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית מבקשים לשנות הסכמים קיימים ולהפחית את התמורות המובטחות לבעלי דירות, על רקע שינויים בתנאי השוק וקשיים כלכליים. שמאי המקרקעין שמוליק כהן מסביר כי כ-50% עד 60% מהפרויקטים שכבר נחתם לגביהם הסכם מסחרי מתמודדים כיום עם סוגיית שינוי התמורות, וכי הדבר יוצר משבר אמון בין בעלי הדירות ליזמים.

כהן מעריך כי כמחצית מהבקשות להפחתת תמורות נובעות מהבטחות יתר שניתנו מלכתחילה ללא בדיקה כלכלית מספקת, בעוד שהמחצית השנייה נובעת מהתייקרות של כ-15%-20% בעלויות ההקמה בשנתיים האחרונות ופער בין ההכנסות הצפויות למציאות בשוק הדירות. הוא מציג דוגמאות לפרויקטים שונים, בהם בירושלים ובתל אביב, בהם נדרשו הפחתות שנעו בין הפחתה של 5 מ"ר לדירה במקרה אחד, לבין הפחתה משמעותית יותר במקרים אחרים, כאשר חלק מהבקשות נמצאו מוצדקות וחלקן הוגזמו.

במקרה אחד בירושלים, יזם ביקש להפחית 5 מ"ר מהתוספת המובטחת לדירה, ובדיקה הראתה כי הוא צודק. בתל אביב, יזם ביקש להפחית תמורות באופן דרסטי, אך לאחר בדיקה סוכם על הפחתה מתונה יותר, בין היתר בשל שינוי במדיניות מוסדות התכנון. בפרויקט נוסף בתל אביב, יזם דרש הפחתות משמעותיות, כולל השתתפות בעלי הדירות בעלויות הבנייה, אך דרישה זו נדחתה, והתמורה לבעלי הדירות הופחתה מ-28 מ"ר לעשרה מ"ר.

כהן מדגיש כי גם כאשר הפחתה מוצדקת, יש לבחון את התמונה המלאה, שכן ערך הדירה החדשה עשוי להיות גבוה משמעותית מערך הדירה הישנה. הוא מציע כי ניתן להפוך את הפחתת התמורות להזדמנות עבור בעלי הדירות, על ידי משא ומתן להורדת רף חלוקת הרווחים העודפים. מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול, מוסיף כי הסכם חתום צריך לכבד, וכי ירידה במחירי דירות או עלייה בעלויות מימון אינן סיבה מספקת להפחתת תמורות, אלא אם חל שינוי תכנוני מהותי או נוצרה מניעה שלא הייתה צפויה, וגם אז יש לפעול בשקיפות מלאה.