היזם רוצה להוריד מטרים מהדירה החדשה: מה בעלי הדירות יכולים לעשות

יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי, פונים לבעלי דירות לאחר חתימת הסכמים ומבקשים לשנות את התמורה המוסכמת, לרוב בהפחתת שטחי הדירות החדשות. הסיבה לכך היא עליית הריבית, התייקרות המימון ועלויות הבנייה, לצד בלימת מחירי הדירות בחלק מהערים, מה שהופך פרויקטים רווחיים לכאורה לגבוליים. יזמים מנסים לחסוך בשטחים שניתן למכור בשוק החופשי, ובכך להגדיל את רווחיות הפרויקט. לדוגמה, הפחתה של 6 מ"ר לדירה בפרויקט של 100 דירות משחררת 600 מ"ר, השווים לשש עד שבע דירות נוספות.

מבחינה משפטית, הסכם חתום מחייב את שני הצדדים, והיזם אינו יכול לשנות את התמורה באופן חד צדדי. שינוי מחייב את הסכמת בעלי הדירות, אלא אם כן תנאים מתלים בהסכם לא התקיימו במועד. במקרים כאלה, כל צד עשוי להיות רשאי לצאת מהעסקה. בעלי דירות צריכים לבדוק את סעיפי ההסכם, ובפרט תנאים מתלים ומועדים, יחד עם עורך דינם.

הלחץ על הדיירים מגיע גם מהחוק נגד דייר סרבן, הקובע כי רוב של כשני שלישים מבעלי הדירות יכול לתבוע דייר המסרב באופן בלתי סביר. עם זאת, סירוב לעסקה שאינה כדאית כלכלית אינו נחשב בלתי סביר. תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שעודכן ב-2022, משמש כלי לבדיקת כדאיות הפרויקט, וקובע רף רווח מינימלי ליזם. אם הרווח הצפוי נמוך מהרף, הפרויקט נחשב בסיכון גבוה. בית המשפט העליון הבהיר כי התקן אינו מחירון ואינו מגביל משא ומתן.

כלי חשוב העומד לרשות הדיירים הוא שמאי מטעמם, שעלותו נכללת בתקן כעלות היזם. השמאי ועורך הדין של הדיירים יכולים לבחון את הדוח הכלכלי של היזם, את מחירי הדירות ואת עלויות הבנייה. אם הפרויקט עדיין רווחי מעל הרף, יש לדיירים בסיס חזק לסרב להפחתה ולהגן על עצמם מפני תביעת דייר סרבן. כמו כן, יש לבדוק את שאלת השוויון בין הדיירים, שכן שינויים בתמורה צריכים להתחלק באופן יחסי. מומלץ לדרוש מהיזם דוח כלכלי מעודכן, לבדוק את מועד היציאה מההסכם ולבחון הצעות נוספות מהיזם, כמו קיצור לוחות זמנים או ערבויות חזקות יותר. ניתן להיעזר במוקדי מידע של הרשות להתחדשות עירונית.