הבנקים מאבדים סבלנות? האשראי לנדל"ן מתייקר גם ליזמים בסיכון נמוך

בנק ישראל מפרסם היום סקר קציני אשראי לרבעון השלישי של 2026, המצביע על הקשחת תנאי מימון מצד הבנקים לענפי הבינוי והנדל"ן, הן ליזמים בסיכון גבוה והן ליזמים בסיכון נמוך. במקביל, נמשכת הירידה בביקוש לאשראי מצד הענף, והבנקים צופים שהמגמה תימשך. הקשחת תנאי המימון מגיעה על רקע התמודדות היזמים עם מלאי דירות גבוה, הוצאות מימון משמעותיות וקושי במכירות.

הסקר הנוכחי מראה שינוי לעומת הרבעון הקודם, אז נרשמה הקשחה בעיקר ברמות הסיכון הגבוהות. כעת, הבנקים מקשיחים מרווחי אשראי גם ללווים בסיכון נמוך בענפי הבינוי והנדל"ן ובמגזר העסקים הגדולים. לעומת זאת, נרשמה הקלה במרווחים לעסקים קטנים ובינוניים בסיכון נמוך.

הרקע להקשחה כולל נתונים המצביעים על כך שענפי הבינוי והנדל"ן מהווים כ-39% מסך האשראי העסקי של הבנקים. האשראי הכספי למימון פרויקטים למגורים זינק בכ-40% במהלך 2025, אך חלק מהעלייה נבע מהאטה בעסקאות, עליית עלויות בנייה ומבצעים שדחו תשלומים. בסוף 2025, כ-44% מהחשיפה הבנקאית הייתה לפרויקטים שבהם קצב הבנייה עלה על קצב המכירות, ויחס כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים ירד בכ-12 נקודות אחוז.

מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עמד בסוף אוגוסט על כ-85.7 אלף, המהווים כ-26.7 חודשי היצע. יותר ממחצית הדירות נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז. מבצעי מימון של קבלנים עדיין נפוצים, כאשר באוגוסט כ-30% מעסקאות הקבלנים בשוק החופשי כללו הטבת מימון. השילוב של הטבות לרוכשים ודחיית תשלומים מגדיל את הצורך של היזמים באשראי, בעוד הבנקים מעלים את מרווחי האשראי, מה שעלול לפגוע ברווחיות.

בניגוד לשוק היזמי, שוק המשכנתאות אינו מראה סימני הקשחה. הביקוש לאשראי דיור נותר יציב, ומרווחי האשראי לא השתנו. הבנקים אף צופים גידול בביקוש למשכנתאות ברבעון הרביעי. נתוני ספטמבר הראו ירידה בהיקף המשכנתאות, אך חלק ממנה מוסבר בחגי תשרי, ומתחילת השנה נרשמה עלייה של כ-12% בהיקף המשכנתאות לעומת השנה שעברה.