יותר משנתיים של היצע על המדף: המימון היצירתי של היזמים מגיע לשולחן של הרגולטורים

יזמי נדל"ן מתמודדים עם עודף היצע של דירות חדשות, הנמשך למעלה משנתיים, ונוקטים בשיטות מימון יצירתיות כדי למכור אותן. במקום להציע הנחות גלויות, הם מאפשרים לקונים לשלם חלק קטן מהמחיר בעת החתימה ואת היתרה הגדולה יותר רק בעת מסירת הדירה, שעשויה להתעכב בשנתיים-שלוש. אפשרויות נוספות כוללות ויתור על הצמדה למדד תשומות הבנייה או סבסוד ריבית להלוואות בלון. שיטות אלו שומרות על מחיר המחירון, אך מייקרות את עלות הכסף עבור היזם ובסופו של דבר גם עבור הבנקים המממנים.

בנק ישראל זיהה את המגמה והטיל הגבלות. הוראת שעה, שתוקפה עד סוף 2026, מחייבת בנקים להקצות הון נוסף לפרויקטים בהם יותר מרבע מהחוזים כוללים דחיית תשלום משמעותית, וכן מגבילה את היקף הלוואות הבלון המסובסדות על ידי קבלנים. הגבלות אלו מתחילות להשפיע על רווחיות היזמים.

רשות ניירות ערך מצטרפת למאמץ הרגולטורי. במדריך גילוי חדש לתשקיפים, היא דורשת מהחברות היזמיות לפרט את מספר הדירות שנמכרו במבצעי מימון, עלות ההטבות, ומספר העסקאות שבוטלו. במקרים בהם שיעור הביטולים עולה על עשירית מהחוזים, נדרש פירוט נוסף. מידע זה חיוני למשקיעים באג"ח של חברות יזמיות, שכן עסקאות עם תשלום עתידי גדול עלולות להתבטל.

הסיבה למבצעי המימון היא עודף היצע משמעותי בשוק הנדל"ן, עם כ-86 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו. קצב המכירות הנוכחי, כ-3,100 דירות בחודש, מצביע על כ-28 חודשי מכירה עד לחיסול המלאי. למרות עלייה מסוימת בקצב המכירות לעומת השנה שעברה, הוא עדיין נמוך משמעותית מזה של 2024. במקביל, בנייתן של כ-76 אלף דירות חדשות החלה בשנה האחרונה, ויותר מ-215 אלף דירות נמצאות בבנייה פעילה.

המלאי הגדול מרוכז בעיקר באזורי הביקוש, כמו מחוז תל אביב והמרכז. במקומות מסוימים, דירות חדשות מתחרות בדירות יד שנייה באותו יישוב. המדינה הפכה לשחקן מרכזי בצד הביקוש, כאשר כ-46% מהדירות החדשות שנמכרו בקיץ היו במסגרת תוכניות ממשלתיות. בשוק החופשי, מחירי הדירות החדשות אף ירדו בכ-0.8% בתקופה האחרונה, בניגוד לעלייה של למעלה מ-3.5% במדד תשומות הבנייה, בעיקר בשל עליית שכר בענף. מצב זה, יחד עם הריבית הנמוכה יחסית, יוצר לחץ על רווחיות היזמים, במיוחד בפרויקטים בשולי אזורי הביקוש.