הקבלנים בונים פחות - וזה עשוי לעצור בהמשך את ירידת מחירי הדירות

שוק הדיור בישראל נמצא בתהליך התאמה לירידה במכירות, כאשר קבלנים מורידים את קצב התחלות הבנייה. במשך תקופה ארוכה, הקבלנים המשיכו לבנות בקצב גבוה למרות ריחוק הקונים, מה שהוביל לתפיחת מלאי הדירות החדשות לכ-84 אלף. בשנה שהסתיימה ביוני, החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ירידה של 7% לעומת התקופה המקבילה. ברבעון השני של 2026 נרשמה ירידה נוספת, לכ-17.8 אלף דירות לעומת כ-19 אלף ברבעון הקודם. למרות הירידה, מספר התחלות הבנייה עדיין נחשב גבוה במונחים היסטוריים, כאשר בשנים 2024 ו-2025 נרשמו שיאים של יותר מ-30 שנה.

הירידה בהתחלות הבנייה נובעת מתגובה של היזמים לקצב מכירות חלש, ריבית גבוהה והיחלשות במחירי הדירות. כאשר דירות נמכרות לאט, המלאי גדל והוצאות המימון של הקבלנים מצטברות, מה שמוביל חלק מהיזמים לדחות את תחילת הפרויקטים. תהליך זה לוקח זמן, ולכן הירידה בהתחלות הבנייה אינה צפויה ליצור מחסור מיידי, אך היא עשויה להשפיע על היצע הדירות בעוד שנתיים עד שלוש שנים.

נתון נוסף המחזק את ההערכה כי יזמים מעדיפים להמתין הוא העלייה של 2% במספר היתרי הבנייה לכ-83.3 אלף דירות. הדבר מצביע על כך שהמערכת התכנונית ממשיכה לספק פרויקטים, אך פחות מהם מגיעים לשלב הביצוע בפועל. הפער בין היתרים להתחלות בנייה מעיד על יזמים שיכולים להתחיל לבנות אך אינם ממהרים לעשות זאת.

מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יוני עמד על כ-84.3 אלף, המספיק לכ-26 חודשי מכירות בקצב הנוכחי. רוב המלאי מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז. בעוד שהמלאי עדיין גבוה, הוא החל להתייצב לאחר תקופה ארוכה של צמיחה. אם קצב המכירות יתייצב והתחלות הבנייה ימשיכו לרדת, מלאי הדירות בידי הקבלנים עשוי להתחיל לרדת. ירידה ממושכת בקצב פתיחת פרויקטים תפחית בהמשך את זרם הדירות החדשות לשוק.

מחירי הדירות כבר מגיבים לחולשה בביקוש, עם ירידה שנתית של כ-1.5%. למרות ירידת הריבית, לשינויים אלו לוקח זמן להשפיע על שוק הדיור. המלאי הגדול הנוכחי מעניק כוח רב יותר לרוכשים, אך אם קצב הבנייה ימשיך לרדת וקצב המכירות יעלה, ייתכן שהמלאי יצטמצם, המבצעים יפחתו ויכולת המיקוח של הרוכשים תיחלש. המגמה עדיין בחיתוליה, אך אם הירידה בהתחלות הבנייה תימשך, עודף הדירות שתומך כיום בירידת המחירים עלול להצטמצם בתוך מספר שנים.