השכונות שבהן המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד

ניתוח עדכני של 381 שכונות המיועדות להתחדשות עירונית בישראל, שנערך לקראת פסגת ההתחדשות העירונית השנתית, חושף פער משמעותי בין הפוטנציאל התכנוני למימוש בפועל. נכון לינואר 2026, כמעט מחצית מהשכונות מציגות שיעור מימוש של עד 10% בלבד, בעוד שרק ב-13 שכונות הגיע המימוש ל-60% ויותר.

בסך הכל, 1.21 מיליון יחידות דיור מיועדות להתחדשות עירונית ב-54 ערים שנבדקו, אך רק כ-201,717 יחידות דיור (16.7%) נמצאות כיום בשלבי מימוש שונים, החל מבקשה להיתר ועד לאכלוס. נתונים אלו מדגישים את הפער בין קצב אישור התוכניות, שאף הגיע לשיא של כ-76 אלף יחידות דיור בשנת 2025, לבין קצב הוצאת היתרי הבנייה, שעמד על כ-28.9 אלף דירות בלבד באותה שנה, ומציג מגמת ירידה.

למרות מאמצי המדינה לצמצום חסמים, הכוללים הסכמי מסגרת ותקציבים לתמרוץ רשויות וסבסוד פרויקטים בפריפריה, הפער נותר משמעותי. בין הגורמים המעכבים נמנים אי-ודאות בנוגע למטלות ציבוריות, היטלים ולוחות זמנים, וכן סוגיות קרקע, התנגדויות לבנייה גבוהה ודיירים סרבנים.

שיעורי המימוש משתנים בין ערים, כאשר רעננה מובילה עם 34.7% ורמת גן עם 32%, בעוד בית שמש ובני ברק מפגרות עם 6.8% ו-7.5% בהתאמה. בתל אביב, הממוצע עומד על 23.6%, אך קיימים פערים גדולים בתוך העיר. מנכ"ל מדלן, טל קופל, מסביר כי שכונות עם מחירים גבוהים ואוכלוסייה חזקה מתקדמות יותר בשל כדאיות כלכלית ליזמים, בעוד שבשכונות זולות יותר המנוע הוא בעיקר פרויקטי פינוי-בינוי.

מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי, מוסיף כי שכונות עם שיעורי מימוש גבוהים מאופיינות לרוב באזורי ביקוש, כדאיות כלכלית, תמיכה של הרשות המקומית ובעיקר רמת ודאות תכנונית גבוהה, המאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדעת מה צפוי להיות מאושר.