הכסף הזול הפך למלכודת: כך נשחקו השקעות הישראלים בנדל"ן בחו"ל

השקעות נדל"ן בחו"ל, ששווקו בעבר לישראלים כתשואה גבוהה, הפכו למלכודת הפסדים בעקבות עליית הריבית והתייקרות המימון. חברת SDB, אחת מהחברות הגדולות בישראל בתחום, מתמודדת עם מספר פרויקטים שנקלעו להליכי חדלות פירעון, כינוס או מצוקת תזרים, הממחישים כיצד שינוי בתנאי המימון הפך השקעות אטרקטיביות להפסדים של עשרות מיליוני ליש"ט.

המודל העסקי של השקעות נדל"ן בחו"ל, שהתבסס על כסף זול, קרס עם זינוק הריבית בארה"ב ובבריטניה. עליית הריבית מ-0% בתחילת 2022 ל-5.25%-5.5% בתוך כשנה וחצי שינתה את כלכלת עסקאות הנדל"ן הממונפות. חברות ישראליות ששיווקו השקעות אלו למשקיעים פרטיים, כמו SDB, מתמודדות כעת עם רגישות לעליית הריבית, ירידת ערך נכסים וקושי למחזר חוב, מה שהוביל במקרים מסוימים לאובדן מלא של ההון.

SDB, המנהלת פורטפוליו של למעלה ממיליארד דולר בארה"ב, בריטניה וספרד, עם 1,700 משקיעים, מתמודדת עם מספר פרויקטים במצוקה. לדוגמה, פרויקט The Spires בלונדון, שנרכש ב-28 מיליון ליש"ט ב-2021, נקלע להליך מינוי מנהלים מיוחדים עקב קושי בשירות החוב. פרויקט Riverview, שנועד להסב בנייני משרדים למגורים, הועבר לכונס לאחר שהיזמים לא עמדו בתשלומים, והותיר את רוב המשקיעים ללא יתרה. פרויקט Treaty Centre, שנרכש ב-46 מיליון ליש"ט ב-2022, עבר להליך אכיפה מצד המממן עקב קריסת היזם ועלויות מימון גבוהות. פרויקט Astral Towers נמכר בהפסד של כ-59% מערכו המקורי. גם פרויקט East 101 במנהטן, ניו יורק, נקלע לקשיי תזרים ומוצע למכירה.

החברה טוענת כי תנאי השוק השתנו מהותית עקב עליית ריבית ואינפלציה, שהורידו את שווי השוק של נכסים רבים. המשקיעים, שחלקם השקיעו סכומים מינימליים של 50 אלף דולר, חתמו על הסכמים הכוללים הגנות חוזיות נרחבות לחברה ומטילים עליהם חלק משמעותי מהסיכון. חלק מהלקוחות הנפגעים מתארגנים להגנה על זכויותיהם, בעוד אחרים הסכימו להצעת החברה לוותר על טענות מסוימות בתמורה להשתתפות ברווחים מפרויקטים אחרים.

המשבר אינו מוגבל ל-SDB. גם חברות גדולות כמו אלקטרה נדל"ן חוות תקופה קשה, עם ירידה של 75% בשווי מנייתה. המשותף למקרים רבים הוא שילוב של רכישות בתקופת כסף זול, מינוף גבוה, עליית ריבית חדה וקושי למחזר חוב. חברות נוספות כמו רילקו וולורה גם כן מתמודדות עם הפסדים משמעותיים ועיקולים.