יקר יותר, ממונף יותר: לוקחים יותר משכנתה, דווקא כשהריבית גבוהה

ניתוח של נתוני הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, שנערך על ידי השמאי מתן לחיאני, חושף עלייה בשיעור המימון במשכנתאות בישראל, גם בתקופה של ריבית גבוהה. בשנה האחרונה, 47.3% מכספי המשכנתאות ניתנו במימון של יותר מ-60% משווי הדירה, לעומת 43.9% בתחילת תקופת הריבית הגבוהה בספטמבר 2022. הפער בולט יותר בדירות יקרות: בקרב דירות שמחירן מעל 5 מיליון שקל, שיעור המשכנתאות במימון גבוה עלה מ-21.5% ל-30.2%.

על אף העלייה במינוף, שיעור ההחזר החודשי הממוצע מההכנסה עלה במתינות מ-28.9% ל-29.5%. במקביל, חלקן של הלוואות בלון ותקופות דחיית החזר עלה מ-8.8% ל-14.7%. יהודית גלקוף פורת, מנהלת תחום המשכנתאות בבונוס מימון אשראי, מסבירה כי חלק מהפער נובע מהאופן שבו הרוכשים בונים את המימון, תוך דחיית החזרים ופריסתם על פני תקופות ארוכות יותר, כאשר משכנתא ל-30 שנה הפכה לברירת מחדל. היא מזהירה כי הסיכון מתחדד בסיום תקופות הדחייה או הסבסוד, כאשר ההחזר החודשי קופץ בפתאומיות.

עוד מצביעה פורת על תופעה שבה הורים משעבדים את דירותיהם כדי לסייע לילדיהם בהון העצמי, מה שמגדיל את החוב המשפחתי הכולל מעבר למה שמשתקף על הנייר. אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, מאשר כי רוכשים, במיוחד בדירות בטווח מחיר של 2-3 מיליון שקל, תלויים יותר במשכנתאות ורגישים להחזר החודשי, מה שמעכב עסקאות.

עם זאת, גורמים נוספים בתעשייה, כמו שלום אמויאל מבנק ירושלים וארז אביב מאביב אורבן, מציינים כי מינוף גבוה אינו בהכרח מעיד על מצוקה. רוכשים מבוססים עשויים להשתמש באשראי כדי לשמור על נזילות ולהשקיע במקומות אחרים, תוך שהבנקים בוחנים את יכולת ההחזר העתידית. רפי ולנסי משטרית יזמות ובנייה מוסיף כי רוכשי נכסים יקרים עשויים פשוט להעדיף לא לרתק את כל הונם לנכס.

מגבלות המימון של בנק ישראל (עד 75% לדירה ראשונה) לא השתנו. הניתוח של לחיאני מראה כי ההון העצמי הנדרש לדירה ממוצעת עומד על כ-1.27 מיליון שקל בתל אביב, 620 אלף שקל בפתח תקווה ו-390 אלף שקל בקריית ים. העלייה במינוף אינה מגיעה ממשקיעים, שחלקם במשכנתאות אף ירד. התמונה הכוללת היא שינוי באופן המימון, עם יותר אשראי, תקופות ארוכות יותר, ולעיתים חוב נסתר. לחיאני מסכם כי מי שקנה דירה לפני 2022 מכיר שוק אחר, ומדגיש את הצורך לבחון את ההחזר גם בתרחישי ריבית גבוהה ולא להסתמך על דחיית תשלומים.