ההזדמנות שנפתחה למשקיעים כשירים בחוב נדלן

סביבת הריבית הגבוהה, שהכבידה על שוק הנדל״ן בשנים האחרונות והאטה את קצב העסקאות, פתחה חלון הזדמנויות למשקיעים בתחום חוב נדל״ן, לדברי נועם ברכה, שותף מייסד ושותף מנהל ב-Value השקעות מתקדמות. ברכה מסביר כי המעבר מסביבת ריבית אפס לעלייה משמעותית בריבית מאמצע 2022 השפיע על שווי החברות, ערכי הנכסים וקצב העסקאות, במיוחד בנדל״ן למגורים התלוי בחוב. בישראל, המלחמה וחוסר הוודאות הגיאופוליטי הוסיפו לזהירות הציבור, והותירו יזמים עם מלאי דירות לא מכורות וצורך גובר באשראי, בעוד יכולת הבנקים להרחיב מימון מוגבלת בשל רגולציה נוקשה.

ברכה מציין כי תהליך זה החל לאחר המשבר הפיננסי ב-2008, כאשר החמרת הרגולציה חייבה את הבנקים להקצות יותר הון למימון נדל״ן, מה שפינה מקום לקרנות אשראי פרטיות. כיום, קרנות אלו נהנות מסלקטיביות רבה יותר בעסקאות. Value השקעות מתקדמות מאפשרת למשקיעים כשירים פרטיים להיחשף לתחום באמצעות שיתוף פעולה עם קבוצת ריאליטי, במסגרת קרן ריאליטי מימון 2. צוות ריאליטי אחראי על איתור העסקאות ומימונן, בעוד Value הקימה קרן הזנה (Feeder) המאפשרת למשקיעים פרטיים להצטרף לצד גופים מוסדיים בתנאים נוחים.

ההבדל המרכזי בין השקעת חוב להשקעת אקוויטי הוא שבהשקעת חוב המשקיע מעמיד הלוואה, בעוד באקוויטי הוא נכנס כשותף בבעלות. במקרה של ירידת ערך הנכס, בעלי החוב נהנים מקדימות והגנה גבוהה יותר, וניתן לקבל ביטחונות כמו שעבוד הנכס או ערבויות. בנוסף, קובננטים משמשים כאזהרה מוקדמת להתערבות אפשרית של קרן האשראי. ברכה מדגיש כי למרות הסיכונים, איכות הבדיקה, הביטחונות והגוף המנהל הם קריטיים. בחלק מהעסקאות מוצע גם Equity Kicker, המאפשר השתתפות ברווחי הפרויקט מעבר לריבית, ויכול להגדיל את התשואה השנתית נטו לדו-ספרתית, אם כי זהו יעד ולא התחייבות.

ברכה מסכם כי בתקופה מורכבת זו, דווקא במצבי לחץ נוצרות הזדמנויות ייחודיות. המפתח להצלחה הוא סלקטיביות, בחירת מנהלים מנוסים, ביטחונות מתאימים והבנה עמוקה של הסיכונים, דבר ש-Value השקעות מתקדמות מציעה למשקיעים. ההשקעה בקרן ריאליטי מימון 2, שבה התחייבו גופים מוסדיים כמו מגדל וכלל, מתחילה בכמיליון שקל ומאפשרת למשקיעים כשירים פרטיים להיחשף לקרנות המיועדות בעיקר לגופים גדולים. ברכה מצביע גם על יתרונות ההשקעה המקומית בשקלים ובשוק המוכר למנהלים.