8,500 דירות בחצי שנה, אפס באופקים ובטבריה: איפה ההתחדשות העירונית באמת משתלמת

בחציון הראשון של 2026 נרשמו כ-8,500 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית, אך הנתונים חושפים פערים עצומים בין אזורי המרכז לפריפריה. בעוד שבתל אביב 58.8% מהתחלות הבנייה הן במסלולי פינוי-בינוי ותמ"א, וביבנה כל 225 הדירות שהחלו להיבנות הן במסלולים אלו, בערים כמו אלעד, אופקים, נתיבות וטבריה, לא החלה בניית דירה אחת במסגרת התחדשות עירונית. גם בבית שמש, קריית מלאכי, אילת ושוהם נרשם אפס דירות בהתחדשות עירונית.

עשר ערים מרכזות כ-77% מהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, כאשר תל אביב מובילה עם 1,987 דירות, אחריה פתח תקווה עם 956 ובת ים עם 813. ירושלים רביעית עם 644 דירות, אך אחוז נמוך מסך הבנייה בעיר. נתניה, יהוד-מונוסון, רעננה, חיפה, רמלה ואשדוד משלימות את העשירייה.

הפער הכלכלי נובע מהמודל העסקי של הענף. בפרויקטי פינוי-בינוי, יזמים מקבלים קרקע בתמורה לדירות חדשות לדיירים הקיימים ומוכרים את היתר. במרכז הארץ, שבה מחירי הדירות גבוהים, המשוואה הכלכלית נסגרת גם עם תוספת דירות מתונה. בפריפריה, כדי לכסות את עלויות הדירות החינם, נדרשת בנייה ומכירה של הרבה יותר דירות, בשוק עם ביקוש ומחירים נמוכים, מה שהופך את הפרויקטים ללא כדאיים.

הבעיה אינה מוגבלת עוד לפריפריה. גם במרכז, פרויקטים שנחתמו לפני שנים עם ריבית נמוכה ועלויות בנייה נמוכות, מתמודדים כיום עם עלויות מימון גבוהות, עליית מחירי תשומות, מחסור בעובדים והאטה בקצב מכירת הדירות. היטלי רשויות מקומיות גבוהים ורגולציה מגבילה גם הם משפיעים על כדאיות הפרויקטים.

למרות שיא של מאות אלפי דירות בתוכניות מאושרות, הוצאת היתרי בנייה ירדה בכ-15% בשנת 2025 לעומת 2024. קצב התחלות הבנייה נשמר יציב יחסית, אך ירידה בהיתרים צפויה להשפיע על אתרי הבנייה בשנים הקרובות. התוצאה בשטח היא פערים בין ערים בהן יזמים מתחרים על חתימות, לבין ערי פריפריה בהן פרויקטים תקועים ללא לוח זמנים.