עשרות אלפי דירות בפינוי בינוי נמצאות בקנה. כמה מהן קרובות לבנייה?

עשרות אלפי דירות נמצאות כיום בצבר הפרויקטים של חברות ההתחדשות העירונית, אך רק חלק קטן מהן נמצא בשלבי בנייה מתקדמים. הצבר, המייצג את סך המיזמים שחברה מקדמת ואת מספר הדירות המוערך בהם, כולל פרויקטים בשלבים שונים, החל מהתקשרות עם בעלי דירות ועד בנייה פעילה. מימוש הפוטנציאל תלוי בהסכמות, אישורים, היתרים, מימון וכדאיות כלכלית, ועלול להתעכב או להשתנות לאורך הדרך.

חברות נדל"ן מציגות צברים גדולים, אך יש להבחין בין היקף הפרויקטים הכולל לחלקן האפקטיבי של החברה. לדוגמה, אאורה מדווחת על כ-85 אלף דירות בצבר, מתוכן כ-60 אלף דירות הן באחריותה הישירה. מתוכן, כ-8,000 דירות החלו בשיווק או בנייה, כ-5,600 צפויות לשיווק או ביצוע בשנה הקרובה, כ-40 אלף בתכנון מתקדם וכ-31 אלף בתכנון עתידי. בחברת אזורים, כ-42 אלף דירות בצבר ההתחדשות העירונית, מתוכן רק כ-3,100 בהקמה (7.6%), 78 דירות צפויות להתחלת הקמה בשנה הקרובה, וכ-4,800 בעלות תב"ע מאושרת.

המודל העסקי של התחדשות עירונית מאפשר ליזמים לבסס פעילות עתידית ללא הון משמעותי בשלבים הראשונים, שכן ההתקשרות עם בעלי הדירות יוצרת הזדמנות עסקית עוד לפני הצורך במשאבים לביצוע. עם זאת, ככל שהפרויקט מתקדם, נדרשת השקעה גדלה והולכת של משאבים. רשות ניירות ערך דורשת דיווחים מפורטים על פרויקטים, הכוללים את מצבם התכנוני, שיעור ההסכמה, תנאים נדרשים ולוחות זמנים משוערים, כדי לאפשר למשקיעים להבין את היתכנות הפרויקט.

משך התהליך התכנוני והרישויי ארוך, ולעיתים נמשך שנים רבות. לדוגמה, פרויקט בקריית ים של הכשרת הישוב התחדשות עירונית, הכולל כ-1,450 יחידות דיור, נמצא בתהליך קידום תכנון של כשמונה שנים. משך הזמן משפיע על הכדאיות הכלכלית, שכן קשה לחזות עלויות ורווחים לטווח ארוך. שינויים בעלויות הבנייה, מחירי המכירה או משך השכירות עלולים לשנות את התוצאה הכלכלית ולגרום ליזמים לבקש שינוי בתנאי העסקה. לכן, נדרשת בחינה שוטפת של הכדאיות הכלכלית.

מומחים מזהירים מפני הצעות תמורות גבוהות מדי לבעלי דירות, שאינן מבוססות על בדיקה כלכלית ריאלית, ועלולות להוביל לאי-התקדמות הפרויקט. כמו כן, ניסיון בבנייה על קרקע פנויה אינו מבטיח ניסיון בניהול תהליך התחדשות עירונית מורכב, הכולל מגורים חלופיים וחזרה לבית. מימוש הצבר תלוי ביכולות הביצוע, השיווק והמימון של החברה, וכן ביכולתה לנהל את התהליך מול בעלי הדירות.