בכיר בלאומי: הפרמטר שכדאי לבחון לפני השקעה בפרויקט נדל"ן

עידן שפירא, ראש סקטור בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, הציג בכנס ישראל לנדל"ן טיפים למשקיעים מתחילים. הוא הדגיש שלושה פרמטרים מרכזיים לבחינת כדאיות עסקה: ראשית, יש לבחון את הביקוש וההיצע ברמה הלוקאלית, תוך התייחסות למלאי הדירות הלא מכורות שעומד על כ-80 אלף ברחבי הארץ. שנית, יש לקחת בחשבון שמחירי הדיור עלולים להיות תנודתיים, ולא תמיד יעלו כפי שחלק מהיזמים מניחים. שלישית, גובה הריבית הוא פקטור קריטי לרווחיות העסקה, שכן הוא משפיע ישירות על עלויות המימון.

שפירא הסביר כי בנק לאומי, המוביל בליווי בנייה ומימון שוק הדיור, בוחן את התוכנית העסקית של פרויקטים, את ההוצאות ואת הקרקע. הוא קרא למשקיעים לנתח את ההוצאות ולהשוותן לפרויקטים דומים. פרמטר מרכזי נוסף הוא "כושר הספיגה" של הפרויקט, המודד את יכולתו להתמודד עם חריגות ועלויות בלתי צפויות, ומשקף את יכולת המלאי הלא מכור להישחק לפני נקודת האיזון.

לדברי שפירא, שוק הדיור הישראלי נמצא במצב חריג, עם מלאי שיא של דירות לא מכורות וקצב מכירות נמוך. הוא ציין כי המלאי הלא מכור עומד על 80 אלף דירות, וזמן ספיגתו מוערך ב-25-30 חודשים, כמעט פי שניים מהרגיל. השוק צפוי לחזור לאיזון, אך מדובר בתהליך ממושך.

הוא הדגיש את הקשר בין הריבית למחירי הדירות ושכר הדירה. תקופת הריבית הנמוכה בין 2014 ל-2023 הובילה לעליית מחירי דירות, בעוד עליית הריבית באוקטובר 2023 גרמה לעלייה חדה בשכר הדירה. כעת, עם ירידת הריבית לרמה של 3.25%, תם עידן הריבית האפסית, ויש להתאים את הציפיות למציאות פיננסית חדשה. שפירא אינו צופה קפיצות מחירים אך מזהיר כי "אנחנו גרים במזרח התיכון שקשה לצפות מה יקרה בו". הוא הוסיף כי עלויות המימון משפיעות גם על שוק השכירות, שכר הדירה ממשיך לעלות במהירות, וייתכן שמשפחות ישקלו מחדש רכישת דירה.