רשות המסים: יורשי קשישים עלולים לאבד הטבות בפרויקטי פינוי-בינוי

רשות המסים פרסמה עמדה חדשה הקובעת כי הזכאות להטבות מס בפרויקטי פינוי-בינוי תיקבע לפי הרכב הצדדים ב"מועד המכירה". משמעות הדבר היא שאם בעל דירה קשיש נפטר לפני מועד זה, יורשיו לא יוכלו ליהנות מההטבות המיוחדות המיועדות לקשישים בחוק.

החוק מחייב את היזם להציע לבעל דירה קשיש אפשרויות שאינן מוצעות לשאר הדיירים: קבלת שתי דירות קטנות במקום אחת, קבלת דירה קטנה בתוספת תשלום, מעבר לבית אבות בעלות השקולה לדירה החדשה, או מכירת הדירה החדשה ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט. כל אחת מהאפשרויות הללו מלווה בהטבת מס, בלעדיהן רבות מהן אינן כדאיות כלכלית.

השאלה בעלת חשיבות מעשית רבה, שכן פרויקטים רבים מתבצעים בבניינים ישנים, בהם מתגוררים קשישים רבים, והתהליך אורך שנים.

לפני כשנה, סגנית היועץ המשפטי לממשלה, קרנית גוליס, קבעה כי הזכות לתנאים מיוחדים אלו אינה פוקעת עם מות בעל הדירה הקשיש ועוברת ליורשיו, אלא אם החוזה קובע אחרת. החריג היחיד הוא מעבר לבית אבות, המוגדר כזכות אישית. עם זאת, גוליס הבהירה כי קביעתה אינה נוגעת להיבטי המס.

כעת, רשות המסים ממלאת את החלל הזה. היזם עדיין מחויב לספק ליורשים את מה שהובטח, אך מיסוי העסקה עשוי להיות שונה מהותית. "מועד המכירה" הוא הרגע שבו העסקה נחשבת מושלמת לצורכי מס, ונקבעת שומת המס. מועד זה אינו תמיד זהה לחתימת החוזה, ולעיתים ניתן לדחותו.

אם בעל הדירה נפטר לאחר "מועד המכירה", ההטבות נשמרות. אם מכר את הדירה החדשה אך נפטר לפני רכישת דירה חלופית, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולבקש פטור ממס בתנאי החוק. אם הבעלים נפטר לפני "מועד המכירה", כל אופציה נבחנת מחדש בהתאם למצב היורשים. במקרה של שתי דירות קטנות, אם ישנם שני יורשים, הם יוכלו לקבל את שתי הדירות בפטור ממס, אך יורש יחיד יקבל רק דירה אחת, אלא אם יש לו זכאות אישית לשתי דירות.

באופציית דירה קטנה בתוספת תשלום, היורשים יכולים ליהנות מההטבה בתנאי החוק, אך סך עלות הדירה והתשלום לא יעלה על תקרת הפטור, שהיא בדרך כלל עלות דירה בשטח 120 מ"ר באותו פרויקט.

ההשלכות החמורות ביותר הן באופציית מכירת הדירה החדשה ורכישת דירה מחוץ לפרויקט. במקרה זה, היורשים לא יוכלו ליהנות מההטבה, ומכירת הדירה הישנה תחול תחת הכללים הרגילים, כולל מס שבח.

גם רשות המסים וגם גוליס ממליצות להסדיר מראש בחוזה עם היזם את המנגנון למקרה פטירה של בעל הדירה הקשיש. אם מנגנון כזה מעוגן בחוזה המקורי או בהסכם חדש בין היורשים ליזם, שנחתם לפני "מועד המכירה", יוגש לרשות המסים דיווח מתוקן ועל פיו יחושב המס.