2 דירות בבנייה חויבו במס רכישה של דירה גמורה

ועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט הרי קירש, קבעה כי רכישת שלד של בית מגורים, הכולל התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, תיחשב לרכישת דירת מגורים לצורכי מס רכישה. בכך נדחה ערר שהוגש על ידי שני אחים ובנות זוגם, שרכשו זכויות בבית דו-משפחתי שהיה בשלבי בנייה. האחים טענו כי רכשו נכס שאינו דירת מגורים ולכן חל עליהם מס רכישה בשיעור של 5% בלבד, אך מנהל מיסוי מקרקעין חדרה סיווג את הנכסים כדירות מגורים והחיל עליהם את מדרגות המס הרגילות.

המוכרים, רוני ביטון ויובל אהרון, מכרו את הזכויות לדוד ועינת שרביט ולאברהם ובת זוגו. בחוזה המכר נקבעה תמורה של 5.5 מיליון שקל לכל נכס, כאשר הקונים נכנסו בנעלי המוכרים גם כלפי הקבלן, כולל חובות בנייה שכבר התגבשו ועתידיים להשלמת העבודות. העוררים דיווחו על שווי של 5.5 מיליון שקל לכל נכס, בעוד המשיב העמיד את השווי על 6.5 מיליון שקל ואף תיקן ל-7.5 מיליון שקל.

הוועדה בחנה את הגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין, הקובעת כי גם דירה שבנייתה טרם נסתיימה עשויה להיחשב דירת מגורים, אלא אם כן אין התחייבות מצד המוכר לסיום הבנייה. העוררים טענו שרכשו שלד ללא אחריות מלאה של המוכר לסיום, אך הוועדה קבעה כי מכיוון שהרוכשים נכנסו לנעלי המוכרים בעסקה קיימת ולא נדרשו לארגן קבלן חדש, מדובר במהות דירת מגורים. העובדה שרוב הכספים ששולמו, כ-14.5 מיליון שקל, עברו למוכרים היחידים ולא רק כחצי מיליון שקל לחברות הקבלניות, חזקה את המסקנה כי העוררים רכשו חבילה אחת ולא רק קרקע עם שלד.

הוועדה, שכללה גם את רואי החשבון צבי פרידמן ומיכה לזר, דחתה את הערר פה אחד אך נמנעה מפסיקת הוצאות. המסקנה העולה מהפסיקה היא שמי שנכנס לעסקת בנייה קיימת ורוכש חבילה של זכויות עם התחייבות לסיום הבנייה, צפוי לשלם מס רכישה כרוכש דירת מגורים, גם אם ביום החתימה הנכס עדיין בשלב שלד.