כשהשעון מתקתק: נתונים חדשים של האוצר חושפים את הלחץ של משפרי הדיור

נתונים חדשים ממשרד האוצר, שהוצגו על ידי סגנית הכלכלן הראשי גלית בן נאים, חושפים את הלחץ הכלכלי שבו נתונים ישראלים המבקשים לשפר את דיורם. משפרים אלו, הרוכשים דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הקודמת, נדרשים לעמוד בלוחות זמנים קבועים בחוק כדי ליהנות מהטבת מס על דירה יחידה. אי עמידה במועד עלולה לגרור תשלום מס רכישה של 8% על הדירה החדשה, שיכול להגיע לכ-200 אלף שקל בדירה ממוצעת, ואף מס שבח על הדירה הקודמת.

באוגוסט 2026, כמעט שליש ממכירות משפרי הדיור במרכז הארץ היו של דירות שבעליהן היו מחויבים למכור כדי לשמור על הטבת המס. שיעור זה גבוה יותר מאשר ביולי, אז עמד על כרבע מהמכירות. באזורי השרון והשפלה, השיעור היה נמוך יותר, כ-15%-17% באוגוסט. בעקבות מבצע "שאגת הארי", ניתנה הארכה של שלושה חודשים למכירת הדירה, עד 31 באוגוסט 2026, המאוחר מביניהם. נתונים מראים כי חלק מהמוכרים ניצלו את מלוא הזמן: במרכז, 7% מכרו בימים האחרונים לפני תום המועד, וחמישית מהם עשו זאת בשלושת החודשים האחרונים של התקופה. בשפלה, 4% מכרו בימים האחרונים ו-7% בשלושת החודשים האחרונים.

דוגמה שהביאה בן נאים ממחישה את הלחץ: אדם שרכש דירת יד שנייה במחצית השנייה של 2024 היה צריך למכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודשים. עם הארכה של שלושה חודשים, הוא השלים את העסקה ביום האחרון, במחיר של 2.7 מיליון שקל. מערכת בינה מלאכותית העריכה כי בשוק רגיל הדירה הייתה שווה בין 2.9 ל-3.1 מיליון שקל, אך הפחיתה את ההערכה ל-2.7 מיליון שקל עקב מועד המכירה, מה שמדגים כיצד הדדליין משפיע על המחיר. תנאי העסקה כללו מועד מסירה כמעט שנה לאחר החתימה ועיקר התשלום במסירה, מה שמרמז על תשלומים מאוחרים גם בעסקאות יד שנייה.

דחיית המסירה עלולה להשפיע גם על המוכר. אם הרוכש יבטל את העסקה, המוכר עלול להישאר ללא מכירה שהושלמה, למרות שרכש דירה אחרת והסתמך על מכירת דירתו הקודמת לעמידה בתנאי המס, מה שעלול לחשוף אותו לחבות מס משמעותית. עם זאת, כ-70% ממכירות הדירות בהמתנה ביולי ובאוגוסט היו של מוכרים עם לפחות שנה עד תום המועד, חלקם ממשיכים להשכיר את הנכס ולהמתין להתפתחות המחירים. בחלק מהעסקאות אף צורף הסכם שכירות קיים לחוזה המכר.