משרדים למטה, דירות למעלה: למה היזמים מתקשים לחבר את שני העולמות באותו מגדל

בישראל, בניגוד למקובל בעולם, שילוב של משרדים ומגורים באותו מגדל הוא עדיין חריג, למרות מחסור בדיור במרכז הארץ ועודף שטחי תעסוקה. מגדל משה אביב ברמת גן, למשל, כולל 57 קומות משרדים ו-12 קומות מגורים בלבד. מגמה זו נמשכת גם בפרויקטים חדשים באזור גוש דן, שם מקודמים מגדלים גבוהים המיועדים בעיקר למשרדים.

בעולם, מגדלים מעורבי שימושים נפוצים בערים צפופות ומאפשרים פעילות רציפה. בארצות הברית, למשל, כ-90 אלף דירות נמצאות בתהליך הסבה מבנייני משרדים ישנים, בעיקר בשל שיעור פנוי גבוה של כ-19% במשרדים ופירעון הלוואות על בניינים. ניו יורק מובילה את המגמה עם למעלה מ-16 אלף דירות בתהליך הסבה.

בישראל, למרות שיש כ-180 מיליון מ״ר של שטחי משרדים ומסחר בתוכניות מאושרות, העודף צפוי להימשך בשל עבודה היברידית וצמיחה טכנולוגית. גם שוק הדיור מורכב, עם מלאי של כ-10,000 דירות חדשות שלא נמכרו בתל אביב. חוק ההסדרים משנת 2022 אף מאפשר הסבת שטחי משרדים לדיור, אך יזמים גדולים ממשיכים לבנות מגדלים ייעודיים למשרדים.

הקושי בשילוב משרדים ומגורים נובע גם ממגבלות הנדסיות, כמו הצורך בצנרת רטובה בכל דירה, ממ״ד, כניסות ומעליות נפרדות, וכן דרישות בטיחות שונות. בנוסף, נושא הבעלות המשותפת במגדל מעורב יוצר מחלוקות פוטנציאליות בין בעלי הדירות לבעלי המשרדים. כתוצאה מכך, חלק מהיזמים מעדיפים לפצל פרויקטים למגדלים נפרדים או לבנות מגדלי משרדים בלבד.

למרות האתגרים, ישנם סימנים לשינוי. ירידה בביקוש למשרדים ומחירי דירות גבוהים במרכז משפרים את הכדאיות של מגורים בקומות העליונות. פרויקטים חדשים בגוש דן כבר משלבים מגורים, מלונאות ומסחר, וגם ברמת גן מאושרים מגדלים עם תמהיל מגוון. עם זאת, השאלה אם הרגולציה וההנדסה יאפשרו הסבת גובה מעבודה למגורים לפני שהעודף יהפוך לבעיה מבנית נותרה פתוחה.