למה היזמים הגדולים מוותרים על דירות במגדלים

יזמי נדל"ן גדולים, בהם קבוצת עזריאלי, מוותרים על בניית דירות במגדלים מעורבי שימושים, למרות שהדבר היה אמור להיות רווחי יותר. ההחלטה נובעת מאתגרים הנדסיים, משפטיים וניהוליים מורכבים, וכן מחוסר התאמה של השוק הישראלי למודל זה. בתחילה, בשנת 2021, יו"ר אמות, נתן חץ, ציין כי החברה בחרה במודע להקים מגדל משרדים בלבד, למרות הפוטנציאל הרווחי של דירות מגורים. כעת, חמש שנים מאוחר יותר, קבוצת עזריאלי ביטלה את תוכניותיה לבנות 292 דירות במגדל הספירלה, למרות שרכשה לאחרונה את חברת הבנייה צמח המרמן, מה שסימן כניסה לתחום המגורים.

בעבר, מגדל משה אביב ברמת גן, ששילב משרדים ומגורים, סבל מ"פרמיה שלילית" במחירי הדירות, כאשר רוכשים העדיפו סביבת מגורים הומוגנית. בנוסף, עירוב שימושים יוצר אתגרים הנדסיים יקרים, כמו התקנת מערכות אינסטלציה ומיזוג אוויר שונות למשרדים ולדירות, וכן דרישות תקן שונות כמו ממ"ד בכל דירה.

גם מבחינה משפטית וניהולית, החוק הישראלי אינו מותאם לניהול משותף של משרדים ומגורים. סכסוך בנוגע למגדל "אפטאון" בבת ים הדגיש את הקשיים המשפטיים, כאשר נציגות הדיירים לא הוכרה כישות משפטית נפרדת. במקום לדחוס את כל השימושים לבניין אחד, יזמים עוברים למודל של עירוב שימושים אופקי, כמו במקרה של מגדל עלית, שהפך לשני מגדלים נפרדים, אחד למגורים ואחד למשרדים.