משרדים למטה, דירות למעלה: למה היזמים מתקשים לחבר את שני העולמות באותו מגדל

בישראל, בניגוד לערים גדולות בעולם, שילוב של משרדים ומגורים באותו מגדל נותר נדיר, למרות שהשוק זקוק לכך. בעוד דירת מגורים בקומה ה-58 במגדל משה אביב ברמת גן נמכרה ב-3.1 מיליון שקל, רוב המגדל מיועד למשרדים. נתוני מנהל התכנון מצביעים על עודף של כ-180 מיליון מ״ר שטחי משרדים ומסחר בתוכניות מאושרות, שספיגתו תימשך שנים. גם שוק הדיור סובל ממלאי של כ-10,000 דירות חדשות שלא נמכרו, בעיקר במחירים גבוהים.

על הנייר, המרה של משרדים לדירות נראית פתרון, במיוחד לאור חוק ההסדרים מ-2022 המאפשר זאת. עם זאת, יזמים גדולים ממשיכים לבנות מגדלים חד-תכליתיים. דוגמה לכך היא מגדל הספירלה של עזריאלי, שבו הוקטן מספר הדירות המתוכננות מ-292 ל-171, והמגורים נותרו משניים לעומת כ-85 אלף מ"ר משרדים. החלטה זו נובעת משיקולי נדל"ן מניב, שכן משרדים מייצרים תזרים קבוע לטווח ארוך, בעוד דירות דורשות מכירה או השכרה עם ניהול מורכב יותר.

מעבר לשיקולים הכלכליים, קיימות גם מגבלות הנדסיות. דירות דורשות צנרת רטובה בכל יחידה, ממ"ד, וחלונות נפתחים, בניגוד למגדלי משרדים. בנוסף, נדרשות כניסות ומעליות נפרדות, מה שמייקר את הבנייה ומקטין את השטח הסחיר. גם דרישות הבטיחות שונות בין מבנים למגורים ולמשרדים.

היבט נוסף הוא הבעלות המשותפת. במגדל מעורב, אינטרסים שונים של בעלי הדירות ובעלי המשרדים עלולים להוביל למחלוקות משפטיות, כפי שהודגם במקרה מגדל אפטאון בבת ים. כתוצאה מכך, חלק מהיזמים מעדיפים לפצל את הפרויקט לשני מגדלים נפרדים או לבנות מגדלי משרדים בלבד, כמו במקרה של ToHa 2 בתל אביב.

למרות הקשיים, ישנם סימנים לשינוי. הירידה בביקוש למשרדים בעקבות עבודה היברידית, לצד עליית מחירי הדירות, עשויים לשפר את הכדאיות של מגורים בקומות העליונות. השאלה היא האם הרגולציה וההנדסה יאפשרו לממש את הפוטנציאל לפני שהעודף יהפוך לבעיה מבנית.