השוק מתקרר? העיר שמפתיעה בביקוש לדירות - ואיפה הכוח עובר לרוכשים?

שוק הדירות בישראל מתקרר, אך המצב משתנה באופן דרמטי בין ערים שונות. בעוד שבחלק מהערים הביקוש יורד והיצע הדירות עולה, בערים אחרות נרשמת מגמה הפוכה של ביקוש גובר והיצע מצטמצם, מה שמעביר את כוח המיקוח לידי המוכרים.

ניתוח נתוני אתר יד2 לרבעון השלישי של 2026 לעומת 2025 מראה ירידה של 4.3% בביקוש הארצי לדירות, לעומת צמצום של 1.3% בלבד בהיצע. נתונים אלו משקפים את התעניינות הגולשים באתר, ולא בהכרח את מספר העסקאות בפועל.

הפערים בולטים באזורים גיאוגרפיים: אזור חדרה, זיכרון יעקב והעמקים מציג עלייה של 4.8% בביקוש לצד ירידה של 7.2% בהיצע. לעומת זאת, אזור הדרום חווה את ההתקררות החדה ביותר עם ירידה של 22.3% בביקוש ועלייה של 2.4% בהיצע. גם אזור השפלה ומישור החוף הדרומי מציגים ירידה משמעותית בביקוש של 14.4%.

ברמת הערים, מודיעין-מכבים-רעות מובילה עם עלייה של 26.2% בביקוש וירידה של 4% בהיצע. מגמה דומה נרשמה במעלה אדומים (עלייה של 25.8% בביקוש) ובחריש (עלייה של 17.8% בביקוש). בקצה השני של הסקאלה, באר שבע מציגה ירידה של 28.1% בביקוש לצד עלייה של 10.5% בהיצע. גם בטבריה נרשמה ירידה חדה בביקוש (27.3%) לצד עלייה בהיצע (7.7%).

סימה אזולאי מיד2 מסבירה כי בערים כמו מודיעין ומעלה אדומים הביקוש גדל וההיצע מצטמצם, מה שמחזק את כוח המיקוח של המוכרים, בעוד שבבאר שבע, טבריה ועכו המצב הפוך ומאפשר לרוכשים יותר בחירה. אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מדגיש כי הממוצע הארצי מסתיר שונות גדולה בין הערים, וכי יכולת המיקוח של רוכשי הדירות משתנה מעיר לעיר, ולכן הכרזות על מגמה אחידה של מחירי הדירות בכל הארץ מחמיצות את התמונה הרלוונטית לכל יישוב.