85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד

שוק הנדל״ן הישראלי מציג תמונה מעורבת, עם סימני התאוששות לצד אתגרים משמעותיים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לחודשים יוני עד אוגוסט מראים עלייה של 11.1% במכירת דירות בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ועלייה של 8.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, בניכוי עונתיות נרשמה ירידה קלה של 2.9%, מה שמצביע על התאוששות מתונה יותר בביקוש הבסיסי. ההשוואה לשנה שעברה מורכבת אף היא, שכן חלק מהתקופה הקודמת הושפע מהמלחמה.

בחלוקה בין דירות חדשות ליד שנייה, נרשמה עלייה של כ-25% במכירת דירות חדשות לעומת השנה שעברה, אך נתון זה מוסבר בעיקר על ידי מכירת דירות מסובסדות. כ-35.8% מהדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו היו במסגרת תוכניות ממשלתיות, נתון המעיד על מימוש זכויות ולאו דווקא על נכונות הציבור לשלם את מחירי השוק. לעומת זאת, בשוק הדירות יד שנייה נרשמה ירידה של 1.4% במכירות, ומגמה זו אף מצביעה על ירידה ממוצעת של 1.5% בחודש מאז אפריל.

האתגר המרכזי בשוק הוא מלאי הדירות החדשות העצום העומד למכירה, המגיע לכ-85,680 דירות, כמות המספיקה לכ-26.7 חודשי מכירות בקצב הנוכחי. מלאי זה מקשה על הקבלנים לשמור על מחירים גבוהים ומאלץ אותם להציע תנאים אטרקטיביים, כגון הנחות מימון, דחיית תשלומים או שדרוגים, גם אם המחיר הרשמי נותר גבוה. תנאים אלו מעניקים הטבה כספית משמעותית לרוכשים, במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה.

במקביל, קיים סיכון לרוכשים הנובע מהתחייבויות עתידיות לגיוס סכומים גדולים, כפי שמעידה עלייה של 41% בביטולי עסקאות שנחתמו בשנים קודמות. המלאי אינו מפוזר באופן אחיד, כאשר מחוזות תל אביב והמרכז מרכזים יותר ממחצית הדירות שנותרו למכירה. גם בתוך ערים גדולות כמו תל אביב וירושלים קיימים פערים משמעותיים במכירות ובמחירי הדירות, המשקפים שווקים מקומיים שונים.

הריבית הגבוהה ממשיכה להוות גורם מגביל, כאשר משכנתא ממוצעת מהווה כ-40% מההכנסה החודשית של משפחה ממוצעת. ירידה נוספת בריבית עשויה להחזיר רוכשים לשוק, אך השפעתה תלויה גם במחירי הדירות ובביטחון הכלכלי. בנוסף, האטה עתידית בבנייה, הנובעת מקשיים במכירת דירות, עלולה להוביל לצמצום היצע הדירות בטווח הארוך, מה שעשוי להשפיע על השוק בעוד מספר שנים.