פס"ד של העליון מטיל סיכון חדש: חילוץ פרויקט כושל עלול לעלות יותר

בית המשפט העליון פסק כי חברות המלוות פרויקטים נדל"ניים, אשר נכנסות לנעלי יזם שקרס, אחראיות גם לפיצוי רוכשי דירות במקרים של איחור במסירה. פסק הדין ניתן בעקבות ערעור של משפחה שרכשה דירה בפרויקט תמ"א 38/1 בבת ים, אשר נמסרה באיחור של כשנה לאחר קריסת היזם. החברות המלוות, יסודות אי נדל"ן ואיילון חברה לביטוח, סירבו לפצות את המשפחה בטענה כי אחריותן מסתכמת בערבויות חוק המכר בלבד.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את בקשת המשפחה לפיצוי, וקבע כי מינוי כונס הנכסים נועד למימוש שעבודים קבועים בלבד, וכי החברות המלוות אינן מחויבות מעבר לכך. אולם, בית המשפט העליון, בהרכב השופטים נעם סולברג, יעל וילנר ורות רונן, קיבל את ערעור המשפחה והפך את החלטת המחוזי. השופטת רונן קבעה כי בחירת הגופים המלווים להשלים את הפרויקט הופכת את ההסכם ל"עסקת חבילה", המחייבת אותם בכל התחייבויות היזם כלפי הרוכשים.

פסק הדין מבחין בין חובות שנוצרו לפני מינוי כונס הנכסים, לבין חובות שנוצרו בתקופת פעילותו. רוכשים שרכשו דירות מהכונס זכאים לפיצויים מטעמו, ואילו רוכשים מהיזם המקורי זכאים לפיצויים מהכונס בגין התקופה שלאחר מינויו. השופטת רונן ציינה כי קביעה זו תיצור תמריץ לכונס להשלים את הבנייה במהירות האפשרית.

המשמעות של פסק הדין היא "תמרור אזהרה" לגופי המימון, אשר עשויים להידרש לשאת בחיובים שוטפים כלפי רוכשי הדירות, כולל פיצויים בגין איחור במסירה. עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מומחית למימון נדל"ן, הסבירה כי פסק הדין משנה את מודל התזרים של גופי המימון, ומוסיף שיקולים חדשים בנוגע לחשיפה הנצברת, זכאות הרוכשים לפיצוי, ואף אפשרות לקזז פיצויים מסכום התמורה שטרם שולמה. הדבר עלול להגדיל משמעותית את עלות "הצלת" פרויקטים כושלים.