כמעט 20% יותר תשואה: התרחיש שעשוי להחזיר את המשקיעים לנדל"ן

בשנים האחרונות, משקיעים רבים נטשו את שוק הנדל"ן בישראל, בעיקר בשל עליית הריבית שהפכה את המשכנתאות ליקרות יותר, ובמקביל הפכה השקעות סולידיות כמו אג"ח וקרנות כספיות לאטרקטיביות יותר. אולם, בשילוב של התמתנות במחירי הדירות, עלייה בשכר הדירה וירידה מתונה בריבית, עולה השאלה האם שוק הנדל"ן חוזר להיות השקעה כדאית.

מומחה בתחום, שחר סיני, מסביר כיצד שינויים אלו יכולים להגדיל את התשואה. הוא מציג דוגמה של דירה שמחירה ירד מ-3 מיליון שקל ל-2.7 מיליון שקל, בעוד שכר הדירה החודשי עלה מ-6,500 שקל ל-7,000 שקל. שינויים אלו מגדילים את התשואה ברוטו מכ-2.6% לכ-3.1%, עלייה של כמעט 20% בתשואה השוטפת, עוד לפני חישוב מינוף.

סיני מזהיר כי חזרת המשקיעים לשוק הדיור תלויה בפער שבין תשואת השכירות הפוטנציאלית לעליית ערך הנכס, לבין התשואות באפיקים סולידיים. אם האינפלציה תעלה והריבית תישאר גבוהה או תעלה מחדש, עלויות המימון יישארו גבוהות והאלטרנטיבה של שוק האג"ח תמשיך להיות אטרקטיבית, מה שעלול לעכב את חזרת המשקיעים לנדל"ן.

גם מניות הנדל"ן משקפות את החששות בשוק. מדד ת"א בנייה ירד בכ-17% מתחילת השנה, ורק כ-20% מהמניות במדד הציגו תשואה חיובית. עם זאת, סיני מציין כי בטווח הארוך, חברות נדל"ן מסוימות הניבו תשואות גבוהות, והמשקיע הסבלני עשוי לראות את מחירי הסקטור הנוכחיים באור אחר בפרספקטיבה של עשור, אם כי התנודתיות בטווח הקצר צפויה להישאר גבוהה.