לחכות לפינוי־בינוי או למכור בהפסד? הדילמה של בעלי הדירות בנווה שאנן בתל אביב

בעלי דירות רבים בשכונת נווה שאנן בתל אביב מתמודדים עם דילמה: האם למכור את דירותיהם בהפסד, או להמשיך להמתין להתקדמות פרויקטי התחדשות עירונית שיעלו את ערך הנכסים. מחירי הביקוש לדירות קטנות, בעיקר בבניינים ישנים בשכונה, ירדו ב-10% עד 15% בשנה האחרונה, מגמה שהחלה לקראת סוף 2025, לפי הערכת אייל האושנר, סמנכ"ל במשרד האושנר שמאות מקרקעין.

ישנם בעלי דירות שאינם מוכנים להתפשר על מחיר הרכישה המקורי, כמו בעל דירה שביקש למכור אותה ב-2.4 מיליון שקל, הסכום שבו רכש אותה לפני ארבע שנים, אך הסיר אותה מהשוק כשלא הצליח לקבל את מבוקשו. לעומת זאת, מתווכים מדווחים על עסקאות שנסגרות בזכות הציפייה להתחדשות עירונית, כמו מכירת דירת ירושה משופצת בת 2.5 חדרים לזוג צעיר שרכש אותה להשקעה, כשהבניין כבר השיג רוב חתימות לקידום פרויקט פינוי-בינוי.

משקיעים מהווים חלק מרכזי בשוק הדיור בנווה שאנן, במיוחד עם דירות קטנות (45-55 מ"ר) המיועדות להשכרה, לעיתים מרוהטות ומנוהלות. עם זאת, עלויות הריבית הגבוהות ומס הרכישה מקשות על כדאיות ההשקעה לטווח ארוך, והבטחת ההשבחה העתידית אינה מובטחת. גם יורשים המבקשים לממש נכס משפחתי או משקיעים שאינם רוצים להמשיך להמתין, מוכרים דירות.

קיימים פערים משמעותיים במחירי הדירות והשכירות בתוך השכונה עצמה, התלויים בגיל הבניין, בקרבה לאזורים מתחדשים כמו פלורנטין, ובאיכות הסביבה. בעוד ששכר הדירה בשוק היציב יחסית נותר ללא שינוי משמעותי, מחירי המכירה המבוקשים ירדו. קונים פוטנציאליים, מלבד המחיר, בוחנים גם את תחושת הביטחון, הניקיון, מוסדות החינוך והשירותים בשכונה.