מכרתם דירה בהפסד? כך תוכלו לנצל זאת לקיזוז רווחי הון באפיקים אחרים

נתונים חדשים ממשרד האוצר חושפים כי בשנת 2025, כ-47.5% מהמשקיעים שמכרו דירה שהחזיקו עד חמש שנים, עשו זאת בהפסד ריאלי, כאשר בדרום הארץ שיעור זה עומד על 62%. נתונים אלו משקפים שינוי במציאות שוק הנדל"ן, המתאפיינת כיום בהאטה במכירות וירידות מחירים, בניגוד לעליות המחירים המתמשכות בשנים קודמות.

עם זאת, הפסד ממכירת דירה אינו בהכרח סופי. במקרים מסוימים, ניתן לנצל הפסד זה לקיזוז רווחי הון ממכירת נכסים אחרים, כגון מניות בבורסה, ובכך לחסוך סכומי כסף משמעותיים במס. הדבר מתאפשר כאשר אדם מפסיד בעסקת נדל"ן ובמקביל מרוויח ממכירת השקעות בשוק ההון באותה שנת מס. במצב כזה, ניתן להפחית את הרווח החייב במס, ובמקרים מסוימים אף לאפס אותו.

עורך דין ורואה חשבון מאורי עמפלי מסביר כי במקרה של הפסד, יש לבדוק את כדאיות הדיווח על העסקה בחישוב מלא, שיאפשר לבסס את ההפסד לצורך קיזוז, גם אם הדבר לא יוביל לתשלום מס באותה שנה. יש לשים לב כי מוכרי דירה יחידה הזכאים לפטור ממס שבח, או כאלה שמוכרים דירה מעל תקרת הפטור (כ-5 מיליון שקל), עלולים לאבד את האפשרות לנצל את ההפסד לצרכי מס.

לצורך חישוב ההפסד, יש לקחת בחשבון לא רק את מחירי הרכישה והמכירה, אלא גם הוצאות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, הוצאות השבחת הנכס, ואף ריבית ריאלית על מימון, בכפוף לתנאים. לדוגמה, דירה שנרכשה במיליון שקל ונמכרה ב-1.05 מיליון שקל, אך היו עליה הוצאות של 80 אלף שקל, תציג הפסד של 30 אלף שקל.

ניתן לקזז הפסדים גם אם ההשקעה הרווחית נמכרה לפני הדירה המפסידה באותה שנת מס. אם העסקאות מתבצעות בשנים שונות, ניתן להעביר הפסד קדימה לשנים הבאות, אך לא ניתן להחזירו אחורה לשנת מס קודמת. במקרים בהם חסרות קבלות על הוצאות, יש צורך להציג ראיות חלופיות, כגון חוות דעת שמאית או מסמכי ביטוח, כדי לבסס את ההפסד הנטען, כפי שמסביר עורך דין ורואה חשבון שי עינת.