מלכודת משפרי הדיור: כמעט שליש מהמכירות במרכז - דירות שבעליהן כבר קנו את הבאה

משפרי דיור, בעלי דירות שכבר רכשו נכס חדש אך טרם מכרו את דירתם הישנה, מתמודדים עם קשיים בשוק הדיור הנוכחי. רבים מהם התחייבו לרכישת הדירה החדשה ומוצאים עצמם לחוצים למכור את דירתם הישנה, לעיתים תחת איום של אובדן הטבות מס משמעותיות. נתונים חדשים שפרסמה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעים על כך שהתופעה בולטת במיוחד באזור המרכז.

באוגוסט האחרון, כמעט שליש ממכירות הדירות מיד שנייה של משפרי דיור במרכז היו של דירות שבעליהן כבר רכשו דירה אחרת אך טרם מכרו את הקודמת. נתון זה גבוה משמעותית לעומת יולי, אז עמד השיעור על כרבע, וכן לעומת אזורים אחרים כמו השרון והשפלה, שם השיעור נע בין 15% ל-17%. נתונים אלו מעידים על לחץ גדול יותר על מוכרים באזור המרכז, אם כי אינם מלמדים בהכרח על התפשרות במחיר.

בן נאים מביאה דוגמה למוכר שנדרש למכור את דירתו בתוך 18 חודשים כדי לשמור על הטבות מס, אך עקב עיכובים מכר אותה ממש ביום האחרון של המועד המוארך שניתן בעקבות מבצע ״שאגת הארי״. העסקה נסגרה ב-2.7 מיליון שקל, אך תנאי התשלום כללו מסירת דירה כמעט שנה לאחר חתימת החוזה, מבנה תשלומים הדומה לזה של קבלנים. גמישות זו מצד המוכרים, הכוללת לעיתים גם התייחסות לשוכרים בנכס, נועדה להבטיח את סגירת העסקה למרות חוסר הוודאות בשוק.

הסיכון עבור המוכר אינו מסתיים בחתימה. ביטול עסקה על ידי הקונה עלול להוביל לאובדן הטבות המס, ואף לחבות במס רכישה על הדירה החדשה ובאובדן פטור ממס שבח על הדירה הישנה, בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים. באזור המרכז, כ-7% מהמוכרים בקבוצת ״דירות בהמתנה״ השלימו מכירה בימים האחרונים שלפני המועד האחרון, וכחמישית מכרו בשלושת החודשים האחרונים שנותרו להם. לעומת זאת, באזורים אחרים כמו השפלה, שיעורים אלו נמוכים יותר.

עם זאת, כ-70% ממכירות הדירות בהמתנה בוצעו כאשר למוכרים נותרה לפחות שנה עד למועד האחרון, מה שמצביע על כך שרובם לא המתינו לרגע האחרון, וחלקם אף העדיפו לסגור עסקה מוקדם. בעבר, עליית מחירי הדירות תמרצה דחיית מכירה, אך כיום, עם שוק איטי ואפשרות לירידת מחירים, המתנה עלולה להפוך לסיכון. מלאי הדירות בהמתנה עומד על כ-23,095 דירות, קרוב לשיא של 2011, וקצב העסקאות הנוכחי מעריך כי מכירת כל המלאי תארך יותר מחמישה חודשים תיאורטית. מכירות הדירות מיד שנייה באוגוסט ירדו בכ-7% לעומת אשתקד, ורכישות משפרי הדיור ירדו בכ-27%, מה שמצביע על חולשה בשוק ועל מעבר כוח המיקוח לרוכשים.