היזם הבטיח דירה גדולה ועכשיו מבקש לקצץ: מתי הפחתת התמורות מוצדקת?
יזמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית מבקשים להפחית תמורות מובטחות לבעלי דירות בשל קשיים כלכליים ושינויים בשוק. שמאי המקרקעין שמוליק כהן מעריך כי כמחצית מהבקשות נובעות מהבטחות יתר, והמחצית השנייה מקשיים אמיתיים בפרויקטים. במקרים מסוימים, הפחתת התמורות מוצדקת עקב שינויים תכנוניים או עלויות בנייה גבוהות, אך יש לבחון את התמונה המלאה. מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול, מדגיש כי הסכם חתום צריך לכבד, אך שינויים תכנוניים מהותיים עשויים להצדיק בחינה מחדש.
הידיעה ב-5 שורות · תקציר של baba
- 50%-60% מהפרויקטים בהתחדשות עירונית מתמודדים עם בקשות להפחתת תמורות מבעלי דירות.
- כמחצית מבקשות הפחתת התמורות נובעות מהבטחות יתר של היזמים, והשאר מקשיים כלכליים אמיתיים.
- עלויות הקמה עלו בכ-15%-20% בשנתיים האחרונות, מה שמקשה על יזמים לעמוד בהבטחות.
- במקרים מסוימים, כמו שינוי תכנוני, הפחתת תמורות מוצדקת, אך יש לבחון את כלל ההיבטים.
- ניתן לנהל משא ומתן על הורדת רף חלוקת רווחים עודפים לבעלי דירות כפיצוי על הפחתת תמורות.
יזמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית מבקשים לפתוח הסכמים קיימים ולהפחית את התמורות המובטחות לבעלי הדירות, בשל קשיים כלכליים ושינויים בתנאי השוק. שמאי המקרקעין שמוליק כהן מעריך כי בין 50% ל-60% מהפרויקטים שבהם נחתם הסכם מסחרי מתמודדים כיום עם סוגיית שינוי התמורות. לדבריו, כמחצית מהבקשות להפחתה נובעות מהבטחות יתר שניתנו ללא בדיקה כלכלית מספקת, בעוד שהמחצית השנייה נובעת מהתייקרות עלויות ההקמה בכ-15%-20% בשנתיים האחרונות ופער בין ההכנסות הצפויות למציאות בשוק.
כהן מציג דוגמאות לפרויקטים שבהם נבחנה הצדקה להפחתת תמורות. בירושלים, יזם שביקש להפחית תוספת של 30 מ"ר לדירה בחמישה מ"ר בלבד, נמצא צודק. בתל אביב, יזם שביקש להפחית תוספת של 18 מ"ר לדירות מגורים ו-25 מ"ר לשטחי מסחר לחמישה מ"ר בלבד, נדרש להפחית את התוספת ל-10 מ"ר בדירות מגורים ו-11 מ"ר בשטחי מסחר, בין היתר בשל שינוי במדיניות מוסדות התכנון. בפרויקט נוסף בתל אביב, יזם שביקש להפחית תוספת של 28 מ"ר לדירה לעשרה מ"ר, תוך דרישות נוספות כמו השתתפות בעלויות בנייה, נדחה בדרישתו להשתתפות בעלויות אך התמורה הופחתה משמעותית.
גם כאשר בקשה להפחתת תמורות מוצדקת, יש לבחון את התמונה המלאה, שכן ערך הדירה החדשה עשוי להיות גבוה משמעותית מערך הדירה הישנה. כהן מציע כי במקרים כאלה ניתן לנהל משא ומתן על הורדת רף חלוקת הרווחים העודפים לבעלי הדירות, כדי להגדיל את סיכוייהם ליהנות מהרווחים העתידיים.
מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול, מדגיש כי הסכם חתום צריך לכבד, וירידה במחירי הדירות או עלייה בעלויות אינן סיבה מספקת להפחתת תמורות. עם זאת, הוא מוסיף כי שינוי תכנוני מהותי או מניעה שלא הייתה צפויה מצדיקים בחינה מחדש של היתכנות הפרויקט, בשקיפות מלאה.
מוזכרים
לא אותו אירוע: ידיעות אחרות שחולקות עם הידיעה הזו אנשים, מקומות או נושא. רקע, תגובות והמשכים.
