הניתוח שמגלה: עם כמה דירות הקבלנים באמת תקועים?

ניתוח חדש של חברת "בונים עתיד", שנערך על ידי הכלכלן עידן פלג ושמאי המקרקעין רועי פישמן, מטיל ספק בנתונים הרשמיים של הלמ"ס לגבי מספר הדירות הלא מכורות בישראל, וטוען כי הם מטעים. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, אף כינתה את הנתון של 85,000 דירות לא מכורות "אגדה אורבנית", והסבירה כי יש להבחין בין דירות מוכנות לאכלוס לדירות שרק קיבלו היתר בנייה.

לפי הגדרת הלמ"ס, דירה נחשבת במלאי אם קיבלה היתר בנייה מלא וטרם דווח על מכירתה. פלג ופישמן מסבירים כי מספר הדירות הלא מכורות גדל באופן מלאכותי עקב קבלת היתר בנייה, גם אם הבנייה טרם החלה או שהדירה עדיין בשלבי בנייה. הם מציינים כי משך הבנייה הממוצע התארך מ-27.6 חודשים לפני המלחמה ל-32.3 חודשים כעת, מה שתורם לגידול במלאי הרשום.

החוקרים מצאו כי מספר הדירות המוכנות לאכלוס מיידי שעומדות למכירה עמד באפריל 2026 על כ-9,400 דירות (11.2%), לעומת כ-12,000 דירות (17%) בנובמבר 2024. הם מדגישים כי יש להתמקד בכמות הדירות ולא באחוזים. בנוסף, הלמ"ס החלה להוציא מהספירה דירות שלא נמכרו 15 חודשים לאחר קבלת טופס 4, מה שמפחית את המלאי הרשמי.

לגבי דירות שקיבלו היתר בנייה אך הבנייה טרם החלה, מדובר באלפי דירות. לדוגמה, ברבעון השלישי של 2024, כ-2,160 דירות מתוך 20,580 שהוצא להן היתר, טרם החלו להיבנות. החוקרים טוענים כי יזמים יכולים למכור דירות אלו בתנאים הנוחים להם לאחר 15 חודשים מקבלת טופס 4, ללא מגבלות בנקאיות או שמאיות, ולכן אין סיבה להכלילן במלאי הדירות הלא מכורות אם אינן נמכרות.

הם מציעים כי המדד האמיתי לבחינת היצע מול ביקוש הוא השוואת נתוני תוספת משקי בית לנתוני גמר בנייה, בשילוב עם נתוני התחלות בנייה, כדי לחזות את מצב השוק בשנים הקרובות. לטענתם, הנתון הנוכחי של דירות לא מכורות עשוי להיות "אשליה אופטית".