חשבתם שהממ"ד פטור מהיטל השבחה? הפסיקה שמשנה את החשבון בהתחדשות עירונית

בית המשפט המחוזי מרכז שינה את הפרשנות המקובלת לגבי פטור מהיטל השבחה על בניית ממ"דים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עד כה, נהוג היה לראות בממ"דים רכיב פטור מהיטל השבחה, אך פסק דין חדש קובע כי הדבר תלוי באופן מימוש הזכויות.

במקרה שנדון, שהגיע מראשון לציון, בעלי קרקע חתמו עם יזם על עסקת קומבינציה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2. במסגרת העסקה, הועברו ליזם זכויות בנייה נוספות, כולל אפשרות להוסיף 70 דירות חדשות, לחזק בניינים קיימים, להרחיב דירות ולהוסיף ממ"דים. שמאי הוועדה המקומית העריך את היטל ההשבחה בכ-2.2 מיליון שקל.

ועדת הערר קיבלה את עמדת בעלי הזכויות והרחיבה את הפטור גם לשטחי הממ"דים הקשורים לזכויות שהועברו ליזם, וזאת בהתאם לקו שהתגבש בוועדות הערר בקיץ, לפיו גם דירות היזם בעסקאות קומבינציה זכאיות לפטור. אולם, השופט מוטי פירר קיבל את ערעור הוועדה המקומית וקבע כי יש להבחין בין בניית ממ"ד בפועל לבין מכירת זכויות בנייה ליזם. לטענתו, העברת זכויות בנייה של ממ"ד במסגרת עסקת קומבינציה מהווה מימוש באמצעות מכר, והפטור בחוק מכוון לבנייה בפועל מכוח היתר, ולכן העברת הזכויות ליזם עשויה ליצור חבות בהיטל.

הפסיקה החדשה משנה את המצב המשפטי והכלכלי, שכן היא מחזקת את הרשויות המקומיות ומאפשרת להן לגבות היטל השבחה רחב יותר בעסקאות קומבינציה. הדבר עשוי להשפיע על כדאיות הפרויקטים עבור יזמים ובעלי קרקעות, ולהוביל להצעת תמורה מצומצמת יותר מצד היזמים או לדרישה לשינויים בתכנון. עם זאת, בעל דירה שמוסיף ממ"ד לביתו באופן עצמאי מכוח היתר, ממשיך ליהנות מהפטור הקבוע בחוק. הסוגיה עשויה להגיע לבית המשפט העליון.