אשליית חרם הקונים

שוק הדירות הישראלי חווה האטה משמעותית, עם מספר עסקאות נמוך שנרשם ביולי, מהנמוכים מאז שנות ה-2000. במחוז הדרום בלבד, 669 עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו. עו"ד גיא זומר, באמצעות מיזם "גרסאות לעם", פתח את הנתונים שנמסרו לרשות המיסים לציבור, ומאפשר כעת ניתוח מעמיק של המצב.

הנתונים חושפים עלייה חדה במחיר למטר מרובע. חציון המחיר למ"ר בדירות בבניינים משותפים עלה מכ-14,894 שקל ב-2020 לכ-20,667 שקל ב-2025, עלייה של כ-39% בחמש שנים, לעומת כ-9% בחמש השנים שקדמו לכך. עבור דירת 100 מ"ר, המחיר עלה מכ-1.49 מיליון שקל לכ-2.07 מיליון שקל.

העלייה במחירים הובילה לזינוק בהון העצמי הנדרש. אם רוכשים נדרשים כיום להביא לפחות רבע מהמחיר כהון עצמי, יעד החיסכון שלהם עלה מכ-372 אלף שקל לכ-517 אלף שקל, פער של כ-144 אלף שקל. משק בית החוסך 3,000 שקל בחודש יצבור כ-196 אלף שקל בחמש שנים, אך 74% מחיסכון זה נדרשים רק כדי להדביק את עליית המחירים.

הפער בין ההון העצמי הנדרש לזה שהרוכשים מצליחים לחסוך הוא המחסום העיקרי. עלות המשכנתה, המלחמה ואי-הוודאות מספקים סיבות נוספות להמתנה, אך ההון העצמי הוא המכשול הראשוני. הבדלים בין סוגי מכירות מחזקים זאת: מכירות דירות חדשות בסבסוד ממשלתי עלו בכ-9% ביולי 2026 לעומת השנה הקודמת, בעוד שבשוק החופשי בלבד ירדו מכירות הקבלנים בכ-5%.

ההאטה בשוק נובעת בעיקר מחוסר יכולת של רוכשים לעמוד בדרישות ההון העצמי הגדלות, ולא רק מהמתנה לירידות מחירים. כל עוד המחיר המבוקש והיכולת הכלכלית של הרוכשים אינם נפגשים, שוק הדיור ימשיך לחוות קיפאון בעסקאות.