התשואה נמחקה: המס שהרס את החלום של קוני המשרדים

למרות דוחות כספיים המעידים על יציבות ואף עלייה בהכנסות מחברות נדל"ן מניב גדולות, משקיעים פרטיים ויזמים קטנים המתמודדים עם שוק המשרדים נמצאים במצוקה קשה. הסיבה העיקרית לכך היא מהפכת מיסוי, ובפרט "חוק הרווחים הכלואים" שנכנס לתוקף בינואר 2025. חוק זה, שנועד במקור למנוע מבעלי מקצוע חופשיים לאגור מזומנים ולדחות מס, פוגע קשות ביזמי נדל"ן קטנים.

המודל המסחרי המסורתי, בו יזם רוכש משרד באמצעות חברה בע"מ, משכיר אותו ומשתמש ברווחים שלא חולקו כהון עצמי חוזר, נהרס. החוק החדש מחייב חברות קטנות (עד חמישה בעלי שליטה ומחזור של עד 30 מיליון שקל) לשלם מס שנתי של 2% על עודפים לא מחולקים, או לחלק לפחות 6% מהרווחים כדיבידנד. ברשות המסים אף שוקלים להעלות את המס ל-8%, מה שיכול להביא את שיעור המס האפקטיבי לרמות של כ-50%, ולצמצם תשואה נטו מ-6%-7% לפחות מ-3%.

הפגיעה חמורה במיוחד מכיוון שהיא רטרואקטיבית. יזמים רבים נטלו אשראי בנקאי והתחייבו לעמוד באמות מידה פיננסיות, אך הדרישה לחלק רווחים שנצברו או לשלם עליהם מס נוסף מכרסמת בבסיס ההון שלהם ויוצרת בעיות מול הבנקים. יאיר לוי, מוותיקי הענף, צופה כי שוק ההשכרה של שטחים קטנים ובינוניים יאבד את שחקניו הפרטיים תוך שנים ספורות, מה שירוכז את הכוח בידי ענקיות הנדל"ן ויוביל לעליית מחירים עבור עסקים קטנים.

במקביל, נדון מצבה של חברת הכנסת לירן אבישר בן חורין, שמונתה ליושבת ראש ועדת הכספים, למרות שבן זוגה מייצג חברות רבות שענייניהן עשויים להגיע לדיון בוועדה, כגון בנקים, חברות מזון ונדל"ן.