למה אפס הון עצמי זה דבר כל כך מסוכן

יזמי נדל"ן מציעים בימים אלה דירות, משרדים וקרקעות בארץ ובחו"ל באפס הון עצמי, תופעה המכונה "בליץ". מדובר בהצעות לרכישת נכסים, חלקם כבר מוכנים לאכלוס, ללא תשלום ראשוני כלל, כולל רישום בטאבו. הצעה זו, המכונה "0:100", נועדה להתמודד עם ירידה במכירות ועלויות מימון גבוהות, אך היא מעבירה את הסיכון מהיזם אל הקונה.

הטעות הנפוצה של רוכשים היא לראות בכך אופציה פיננסית, המאפשרת ביטול עסקה אם השוק יירד. בפועל, חוזה מכר מחייב, וקבלן במצוקה יתבע אכיפה או פיצוי של 10%-15% משווי הנכס. רוכשים ללא הון עצמי לא יוכלו לעמוד בקנסות אלו.

בנק ישראל קבע בעבר מגבלות מימון, אך הפערים מתמלאים כיום באשראי חוץ-בנקאי והלוואות קבלן. בנוסף, הערכת שמאי הבנק עשויה להיות נמוכה משווי הרכישה המקורי, עקב ניטרול הטבות מימון מהקבלן, מה שמגדיל את ההון העצמי הנדרש ביום המסירה.

חברות כמו גינדי, חג'ג', קרקעות ישראל ומליסרון מציעות מודלים שונים של רכישה ללא הון עצמי, לעיתים תוך שימוש בנכסי הורים כבטוחה. מודלים אלו יעילים כל עוד מחירי הנדל"ן עולים, אך עלולים להוביל להפסדים כואבים במקרה של ירידות שערים או עליית ריבית.

במקביל, נרשמה התעניינות רבה במכרז לקרקע תעשייתית בבית שאן, עם הצעות גבוהות משמעותית ממחיר המינימום ומשומת המדינה, למרות מצב הקרקע והחשש לזיהומים. בענף התעופה, רכישה אפשרית של ארקיע על ידי ישראייר או אל על צפויה להפחית את התחרות, שכבר נמוכה ממילא.