הבנק סירב למשכנתא? מה חשוב לדעת על משכנתא חוץ בנקאית

במקרים בהם בנק מסרב להעניק משכנתא או מאשר סכום נמוך מהנדרש, קיימת אפשרות לפנות לגופים חוץ בנקאיים. הסיבה העיקרית לסירוב בנקאי היא לרוב אי-עמידה בכללי בנק ישראל, המגבילים את יחס ההחזר החודשי להכנסה הפנויה (עד 50%) ואת שיעור המימון משווי הנכס (עד 75% לדירה יחידה). מגבלות אלו אינן חלות על גופים חוץ בנקאיים, הכפופים לפיקוח רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון.

שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות בישראל קטן יחסית, ומהווה כ-1% מסך חוב המשכנתאות, כ-5.7 מיליארד שקלים. גופים אלו כוללים חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקופות גמל, המממנים עד 60% משווי הנכס בשעבוד ראשון, וחברות אשראי חוץ בנקאיות, שיכולות להגיע למימון של עד 90% משווי הנכס גם בשעבוד שני. בניגוד לבנקים, אין עליהן הנחיות דומות להנחיות בנק ישראל לגבי יחס החזר ושיעור מימון.

הריביות בשוק החוץ בנקאי גבוהות יותר מאלו של הבנקים, ועשויות לנוע בין 7.8% ל-10% ואף יותר, בתוספת עמלות שונות. חוק אשראי הוגן מגביל את העלות הכוללת של הלוואה ליחיד ל-18.25% בשנה. משכנתא חוץ בנקאית מתאימה כפתרון זמני או ממוקד, למשל להשלמת מימון, לתיקון היסטוריית אשראי או כגישור עד לקבלת מימון בנקאי עתידי.

תיקון להוראות בנק ישראל שנכנס לתוקף באוקטובר 2026 משפיע על לוקחי משכנתא חוץ בנקאית. כעת, הלוואות חוץ בנקאיות עם יתרת פירעון של יותר מ-18 חודשים נכללות בחישוב כושר ההחזר של הבנק, מה שעשוי להקטין את סכום המשכנתא שהבנק יאשר. לפני חתימה, חשוב לבדוק רישיון גוף המימון, להשוות עלויות כוללות, להבין את תוכנית היציאה, ולבקש אישורים עקרוניים מבנקים. יועץ משכנתאות יכול לסייע בהשוואת האפשרויות.