היזם רוצה להוריד מטרים מהדירה החדשה: מה בעלי הדירות יכולים לעשות

יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי, פונים בשנים האחרונות לדיירים בבקשה לשנות תנאים בהסכמים חתומים, לרוב תוך הפחתה בשטח הדירה החדשה המובטחת. הסיבה לכך היא עליית הריבית, התייקרות המימון ועלויות הבנייה, לצד בלימת מחירי הדירות בחלק מהערים, שהופכים פרויקטים רווחיים לכאורה לגבוליים. היזמים מנסים להקטין את שטח הדירות המיועדות לבעלי הדירות הקיימים, ובכך לפנות שטח גדול יותר למכירה בשוק החופשי, מה שיכול להגדיל את רווחיהם בעשרות מיליוני שקלים. לדוגמה, הפחתה של 6 מ"ר לכל דירה בפרויקט של 100 דירות משחררת 600 מ"ר, שטח של 6-7 דירות. מבחינה משפטית, הסכם חתום מחייב את שני הצדדים, והיזם אינו יכול לשנות את התמורה באופן חד צדדי. שינוי כזה מחייב את הסכמת בעלי הדירות, אלא אם כן תנאים מתלים בהסכם לא התקיימו במועד. במקרים כאלה, הדיירים צריכים לבדוק את סעיפי ההסכם עם עורך דינם. החוק נגד דייר סרבן מאפשר ליזם לתבוע דיירים המסרבים באופן בלתי סביר, אך סירוב לעסקה שאינה כדאית כלכלית אינו נחשב בלתי סביר. תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שעודכן ב-2022, משמש כלי לבדיקת כדאיות הפרויקט, וקובע רף רווח מזערי ליזם (כ-16%-17%). אם הרווח הצפוי נמוך מהרף, הפרויקט נחשב בסיכון. הדיירים יכולים להיעזר בשמאי מטעמם, שעלותו נחשבת כחלק מעלויות הפרויקט, כדי לבחון את הדוח הכלכלי של היזם ולהוכיח שהפרויקט עדיין רווחי. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לדיירים לבחור עורך דין באופן עצמאי, להימנע מהסכמי ייצוג בלתי חוזרים, ולבדוק את כל הנתונים הכלכליים לפני מתן תשובה ליזם. כמו כן, יש לשים לב לשאלת השוויון בין הדיירים, שכן שינויים בתמורה צריכים להתחלק באופן יחסי.