11.7 מיליון שקל תמורת שליטה בחברה עם נכסים של 736 מיליון דולר - מה עמוס לוזון קונה?

קבוצת לוזון, בשיתוף עם אלפא גידורים שבשליטת אורן חלפון, השלימה רכישה של 60% מחברת קוהאן פרופרטיס תמורת 11.7 מיליון שקל. אלפא גידורים רכשה את יתרת 40% תמורת 7.8 מיליון שקל, כך שסך התשלום עבור החברה עומד על 19.5 מיליון שקל. זאת, למרות שהחברה מציגה נכסים בשווי 736 מיליון דולר והון עצמי של כ-277 מיליון דולר. העסקה בוצעה מול דקמא פייננס, חברת מימון בריטית שבשליטת נתנאל לורנצי, אשר מימשה שעבוד על מניותיו של מייק קוהאן, בעל השליטה הקודם, לאחר שלא עמד בתנאי פירעון הלוואה של כ-4 מיליון דולר. העסקה, שנחתמה ב-8 באוקטובר, כפופה לאישורים פנימיים של קבוצת לוזון, וכן קיימת אפשרות להכנסת שותף נוסף עד 20% ממניות קוהאן, תוך שמירה על שליטה של לפחות 51% בידי קבוצת לוזון.

קוהאן פרופרטיס, שהוקמה באיי הבתולה הבריטיים, גייסה במרץ 412 מיליון שקל באג"ח בתל אביב. החברה מחזיקה פעילות נדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר מרכזים מסחריים, אך מתמודדת עם התחייבויות משמעותיות לבנקים, מלווים ומחזיקי אג"ח. בחודשים האחרונים התגלו משיכות כספים של בעל השליטה הקודם, מייק קוהאן, בסך כ-9.6 מיליון דולר, ובהמשך חובות נוספים. בעקבות זאת, הדיח הדירקטוריון את קוהאן מתפקידו וביטל את זכויות החתימה שלו, והניהול הועבר לרן בן דניאל. בסוף ספטמבר הועברו מניותיו לדקמא פייננס.

הפער בין ההון העצמי הגבוה למחיר הרכישה הנמוך נובע בעיקר משווי הנכסים המוערך ומהתמודדות החברה עם מצב פיננסי מורכב. במחצית הראשונה של השנה הציגה החברה רווח נקי של 53.3 מיליון דולר, אך חלק ניכר ממנו נבע משערוך נכסים. הרווח התפעולי היה 17.3 מיליון דולר, מול הוצאות מימון נטו של 16.6 מיליון דולר. בנוסף, החברה סובלת מבעיות נזילות, עם פער של למעלה מ-72 מיליון דולר בין התחייבויות שוטפות לנכסים שוטפים. רואי החשבון הפנו בדוחות לתיקונים חשבונאיים ולגירעון בהון החוזר, מה שמצביע על צורך במימון, מכירת נכסים ושיפור תפעולי.

קבוצת לוזון מתכננת לשפר את רווחיות הנכסים הקיימים ולבחון מכירת חלקם, ללא השקעות נוספות בשלב זה. מודל זה דומה לעסקה שביצע לוזון ב-2016 עם קבוצת דורי. עם זאת, העסקה הנוכחית מעוררת סיבוכים משפטיים, שכן מייק קוהאן מתנגד להעברת השליטה וטוען לפגמים במימוש השעבוד. קבוצת לוזון קיבלה חוות דעת משפטית מאיי הבתולה הבריטיים לפיה המוכרת הייתה רשאית להעביר את המניות, אך המחלוקת עשויה להגיע להליכים משפטיים. עבור מחזיקי האג"ח, החשוב ביותר הוא יכולת החברה להחזיר את החוב, והם עוקבים אחר צעדים כמו מכירת נכסים ושיפור תזרים המזומנים.