מחירי הדירות יורדים, העלויות עולות - ופינוי-בינוי הופך לעסק הרבה יותר מסוכן

מחירי הדירות בישראל נחלשו, בעוד עלויות הבנייה, תשומות הבנייה ושכר העבודה ממשיכות לעלות, מה שהופך פרויקטי פינוי-בינוי לעסקים מסוכנים יותר. פרויקטים שנראו רווחיים לפני מספר שנים, הופכים כעת לגבוליים מבחינה כלכלית. בפריפריה, הבעיה העיקרית היא מחירי מכירה נמוכים, בעוד שבתל אביב, התמורות הנדיבות שהובטחו לדיירים מקשות על היזמים. פרויקטי פינוי-בינוי מסתמכים על מודל עסקי שבו היזם בונה דירות חדשות רבות יותר, מחזיר לבעלי הדירות את דירותיהם המובטחות ומוכר את היתר. מההכנסות הללו, היזם צריך לממן את כל עלויות הפרויקט, כולל בנייה, תכנון, הריסה, מימון, ערבויות, שכר דירה לדיירים לתקופת המעבר, היטלים ומסים.

בעבר, עליית מחירי הדירות סייעה לסגור פערים, אך כיום המצב הפוך: מחירי הדירות ירדו, קצב המכירות איטי, מלאי הדירות אצל הקבלנים גבוה, ועלויות הביצוע עולות. מדד תשומות הבנייה עלה בכ-3.5% בשנה האחרונה, ושכר העבודה בענף עלה ביותר מ-5%. ירידה של 7% במחיר המכירה של דירה יכולה למחוק יותר מ-40% מהרווח בפרויקט פינוי-בינוי. פרויקטים ארוכי טווח, הנמשכים שש עד עשר שנים, רגישים במיוחד לשינויים בריבית, בתקני בנייה, בשכר עובדים ודרישות רשויות, מה שעלול להפוך פרויקט עם רווחיות ראשונית של 18%-20% לפרויקט עם רווחיות נמוכה בהרבה.

בתל אביב, הבעיה נובעת מהתמורות הנדיבות שהובטחו לדיירים בתקופות של תחרות עזה בין יזמים. הבטחות לתוספת שטח, מרפסת, חניה ומפרט גבוה, שהיו מקובלות בעבר, מקשות כיום על היזמים, שכן הן מגדילות את עלויות הבנייה ומשאירות פחות שטח למכירה. במקרים מסוימים, יזמים חוזרים לבעלי הדירות בבקשה לשנות את התמורות המקוריות. בפריפריה, הצורך ביותר דירות למכירה כדי לממן את הפרויקט, בשל מחירי מכירה נמוכים יותר, מחייב לעיתים קבלת זכויות בנייה נוספות, קרקע משלימה, הקלות בהיטלים או סיוע ציבורי. הבנקים בוחנים כיום פרויקטים בצורה מחמירה יותר, תוך התחשבות במחירי המכירה, עלויות הביצוע, קצב המכירות, תקופת המימון לדיירים והסיכון לירידות מחיר נוספות.