שותף חדש בהתחדשות עירונית? מבנה העסקה יכול לחסוך הרבה כסף
תומצת מתוך Calcalist על ידי baba
התחדשות עירונית: מבנה העסקה להכנסת שותף חדש יכול לחסוך מיליוני שקלים במס רכישה, הודות להבחנה בחוק בין רכישת מניות קיימות להקצאת מניות חדשות תמורת הון.
הידיעה ב-5 שורות · תקציר של baba
- הכנסת שותף חדש לפרויקט התחדשות עירונית יכולה לחסוך מס רכישה משמעותי.
- החוק מבחין בין רכישת מניות קיימות להקצאת מניות חדשות תמורת הון.
- הקצאת מניות חדשות תמורת הון עשויה לפטור ממס רכישה, בניגוד לרכישת מניות קיימות.
- תיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2023 שינה את חיוב המס על זכויות בפרויקטים.
- מבנה העסקה משפיע על כדאיות הפרויקט, גיוס הון והשבת הלוואות.
שוק הנדל"ן המאתגר דוחף יזמים רבים לחפש שותפים או רוכשים לפרויקטים של התחדשות עירונית כבר בשלבים מוקדמים. מבנה העסקה להכנסת שותף חדש עשוי להשפיע באופן משמעותי על היבטי מס, כדאיות הפרויקט והתקדמותו.
בדרך כלל, פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים על ידי חברת פרויקט ייעודית. כאשר יזם מעוניין לעזוב, לעיתים קל יותר למכור את מניות חברת הפרויקט מאשר להעביר את כל ההסכמים והזכויות. עם זאת, הסכמים רבים כוללים סעיפים הדורשים את הסכמת בעלי הדירות לשינוי שליטה בחברה היזמית, שכן שינוי זה נתפס כשינוי מהותי בזהות הגורם המבצע.
היבט המס בפרויקטים אלו השתנה משמעותית בשנים האחרונות. בעבר, פסק דין בעניין אייוגה משנת 2019 קבע כי זכויות הדיירים אינן נחשבות ל"זכויות במקרקעין" כל עוד לא הגיע "יום המכירה" ולא התקיימו תנאים מתלים, ולכן מכירת מניות חברת הפרויקט לא חייבה במס רכישה. אולם, תיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2023 קבע כי הזכות נחשבת לזכות במקרקעין כבר ממועד חתימת ההסכם עם בעלי הדירות. כתוצאה מכך, מכירת מניות חברת פרויקט, שעיקר נכסיה הוא הפרויקט, עשויה להיחשב לפעולה באיגוד מקרקעין ולחייב במס רכישה.
החוק מבחין בין רכישת מניות קיימות לבין השקעה בחברה תמורת הקצאת מניות חדשות. כאשר בעל חברת הפרויקט מצרף משקיע המזרים הון לחברה כנגד הקצאת מניות חדשות, שווי הזכויות בהן מחזיקה החברה לצורך חישוב מס הרכישה ייחשב לאפס, כל עוד אין לחברה זכויות אחרות במקרקעין. מנגנון זה עשוי לאפשר הכנסת שותף חדש מבלי לחייב במס רכישה, בניגוד לרכישת מניות קיימות או זכויות ישירות בפרויקט, שעלולות להיות חייבות במס.
הבחנה זו חשובה במיוחד בתקופה בה יזמים זקוקים להון ומשקיעים מחפשים הזדמנויות. היא יכולה להשפיע על עלות העסקה, על יכולת היזם לגייס הון ואף לאפשר השבת הלוואות. עו"ד (רו"ח) דניאל פסרמן ועו"ד יואד כוכבי ממשרד גורניצקי מציינים כי המתווה היעיל לביצוע ההשקעה הוא שאלה חשובה לא פחות מסוג הפרויקט עצמו.
לא אותו אירוע: ידיעות אחרות שחולקות עם הידיעה הזו אנשים, מקומות או נושא. רקע, תגובות והמשכים.
