453 דירות יוקרה בדרך לאכלוס: המבחן הגדול של כיכר המדינה

פרויקט מגדלי כיכר המדינה בתל אביב, אחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים בעיר, עומד בפני סיום בנייה. הפרויקט, שבו החלו בעלי הקרקע לרכוש זכויות לפני למעלה מ-70 שנה, צפוי לקבל אישור אכלוס לקראת סוף 2026, ומסירת הדירות תתבצע החל מהרבעון הראשון של 2027. הפרויקט כולל 453 דירות בשלושה מגדלים בני 40 קומות, עבור כ-250 בעלי זכויות בקרקע, שהם למעשה יזמי הפרויקט. היקף הבנייה הכולל הוא כ-180 אלף מ"ר, והוא כולל גם שטחים ציבוריים, מתנ״ס, בית ספר, שלושה קיוסקים, שלוש קומות מרתף וחניון עם למעלה מ-1,600 מקומות חניה.

את הפרויקט יזמו בעלי הקרקע, שבחרו בחברות אלקטרה ואשטרום לביצוע, בהיקף עבודות של 1.4 מיליארד שקל. עלות ההקמה הכוללת של הפרויקט מוערכת ב-4.3 מיליארד שקל, ומומנו על ידי מסגרת אשראי של 2.05 מיליארד שקל מחברת ברקת. מועד פירעון ההלוואה לבעלי הזכויות הוא שנה ממועד קבלת אישור האכלוס, או 64 חודשים ממועד העמדת הפעימה השנייה של ההלוואה.

עד כה נמכרו כ-10 עד 15 דירות או זכויות לדירה בפרויקט, במחיר ממוצע של כ-65 אלף שקל למ"ר, כאשר חלקן נמכרו במחירים גבוהים יותר, אף מעל 80 אלף שקל למ"ר. בין הרוכשים הידוענים המוזכרים: הזמר עומר אדם והכדורגלן סרג'י רוברטו ואשתו קורל סימונוביץ'. עם זאת, קיימת דאגה מפני שוק קפוא ומכירת דירות רבות בבת אחת, שכן מחירי הדירות ברובע 4 בתל אביב ירדו ב-10% עד 15% ממחירי השיא.

שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מעריך את ירידת המחירים ברובע 4 בכ-11%, אך סבור שמחירי דירות הפרימיום כמעט ולא זזו, וכי גם אם כל הדירות בפרויקט ייצאו למכירה, הדבר לא ימוטט את השוק המקומי ואף עשוי להעלות את האזור בעתיד.

הערכה היא שבעלי הדירות לא ימהרו למכור, בין היתר בשל שיקולי מס שבח. מומלץ לבעלי הקרקע ההיסטוריים להמתין תקופה של חצי שנה עד שנתיים ממועד האכלוס על מנת להפחית את חבות המס, מה שיאפשר מיסוי כבעלי דירות ולא כעסקאות מכירה.