מגדלי המשרדים החדשים: החללים המפוארים מכרסמים בשטחי העבודה

מגדלי משרדים חדשים בישראל מתאפיינים בשטחים משותפים נרחבים יותר, כגון לובי, מסעדות וחדרי כושר, המשמשים למשיכת שוכרים. שירותים אלו, לצד שטחים משותפים נוספים כמו חדרי מדרגות, פירי מעליות ומערכות, מגדילים את יחס ה"ברוטו-נטו" (היחס בין השטח הכולל שעליו משלם השוכר לשטח השימושי בפועל) משיעור של כ-15% בשנות ה-90 לכ-25%-27% כיום, ואף עד 30%-35% במגדלים חדשים ויוקרתיים. יחס זה, המכונה גם "Core Factor", משקף את יעילות השטח הכלכלית, כאשר יחס גבוה יותר מעיד על יותר שטח משותף "מועמס" על השוכר.

מומחים בתחום מסבירים כי השינוי נובע ממגמות חדשות בתכנון משרדים, הכוללות חללי עבודה מגוונים יותר, חדרי ישיבות, אזורי אוכל ופינות ישיבה, וכן מהצורך לייצר בניינים אטרקטיביים יותר בתחרות גוברת על שוכרים. גורמים נוספים המשפיעים על היחס הם גובה הבניין (מגדלים גבוהים דורשים יותר שטחי ליבה למעליות ומערכות), עירוב שימושים (כמו מגורים ומשרדים באותו בניין), וכן דרישות רגולטוריות מחמירות יותר בתחומי בטיחות וכיבוי אש. כמו כן, קיימת חשיבות לאופי השוכרים, כאשר חברות גדולות השוכרות קומות שלמות עשויות לנצל שטחים משותפים באופן יעיל יותר.

המומחים מדגישים כי יחס ברוטו-נטו גבוה אינו בהכרח מעיד על תכנון פחות יעיל, אלא יכול לשקף השקעה בתשתיות ובשירותים איכותיים. עם זאת, חשוב שהשטחים המשותפים אכן יספקו ערך מוסף לשוכרים ולא יהיו "שטח מבוזבז". ישנם גם הבדלים אזוריים, כאשר בערים מסוימות, כמו חיפה וירושלים, יחס זה נמוך יותר בהשוואה לתל אביב. בנוסף, בישראל עדיין אין שיטת מדידה אחידה לחישוב ברוטו ונטו, מה שעלול ליצור הבדלים בין בניינים. יחס ברוטו-נטו משפיע גם על דמי הניהול, המחושבים לרוב לפי שטח הברוטו.