השאלות שחייבים לשאול רגע לפני שלוקחים משכנתא

שרון בן יהודה, מנהלת מטה המשכנתאות של בנק מזרחי טפחות, מסבירה בפרק חדש של הפודקאסט "בדרך הביתה" את השלבים והשיקולים החשובים בתהליך לקיחת משכנתא, ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר בחיי רוכשי דירה.

ראשית, יש להגדיר את מטרת הרכישה (מגורים או השקעה) ואת מחיר הדירה. לאחר מכן, יש להבין את ההון העצמי הזמין ואת מגבלות הרגולציה על הבנקים, הקובעות את שיעור המימון המקסימלי. לרוכשי דירה ראשונה מותר לקבל עד 75% מימון, למשדרגים עד 70%, ולמשקיעים עד 50%. בנוסף, הבנק בוחן את יכולת ההחזר, המוגבלת ל-40% מההכנסה הפנויה. יש לזכור כי הוצאות נלוות כמו מס רכישה, עורך דין ושדרוג דירה אינן נכללות במחיר הדירה ויש להפריש להן הון עצמי נוסף.

בעת בחירת המשכנתא, בן יהודה ממליצה להתחיל מהגדרת ההחזר החודשי המקסימלי שניתן לעמוד בו, ולבחור סכום נמוך יותר מהיכולת המקסימלית, כדי לאפשר גמישות בשינוי הרגלי חיים. חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני חתימה על חוזה, המהווה התחייבות למימון העסקה.

בבחירת מסלולי המשכנתא, יש לאזן בין יציבות ההחזר החודשי לגמישות הפירעון. מסלולים כמו קבועה לא צמודה (קל"צ) מציעים יציבות אך עלולים לכלול קנסות יציאה, בעוד מסלול הפריים גמיש אך תנודתי. מסלולים משתנים מהווים פשרה בין השניים. הרגולציה מחייבת לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה.

שוק המשכנתאות תחרותי, ולכן חשוב להתאים את המשכנתא לצרכים האישיים ולא להשוות רק למה שהחברים קיבלו. מוצרי מימון כמו 20/80 ו-10/90 מאפשרים ליזם, ללקוח ולבנק יתרונות הדדיים, אך דורשים מהלקוח הוכחת מקורות מימון מיידיים. מיחזור משכנתא, שניתן לבצע בקלות יחסית, מומלץ לבדיקה תקופתית או בעת שינויים בשוק, ללא עלות.

הטיפ המרכזי לרוכשי דירה ראשונה הוא להתמקד בצרכים האישיים, להבין את ההשלכות ארוכות הטווח של ההלוואה, ולשתף את הבנק בקשיים ובלבטים, שכן הבנקים מעוניינים לסייע ללקוחותיהם.