כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה טובה בתל אביב

דירת ארבעה חדרים טובה בתל אביב עולה כיום בין 4.5 ל-5 מיליון שקלים, כאשר המחירים משתנים בין שכונות שונות בעיר. לדוגמה, בנחלת יצחק ניתן למצוא דירות בכ-4 מיליון שקלים, ברמת אביב ג' המחיר נע בין 4.2 ל-4.5 מיליון, ובמרכז העיר המחיר מגיע ל-5.5 מיליון שקלים.

היבט מרכזי בקניית דירה הוא ההחזר החודשי על המשכנתא. עבור דירה בשווי 4.5-5 מיליון שקלים, עם מקדמה של 30% ומימון של 70% ל-25 שנה, ההחזר החודשי עומד על כ-15,200 עד 16,900 שקלים. למרות ירידה של כ-7.4% בהחזר החודשי לעומת שנה שעברה, העלויות נותרות גבוהות.

כדי לעמוד בהחזר חודשי זה, הכנסה משפחתית נטו צריכה לנוע בין 38,000 ל-42,000 שקלים אם המשכנתא מהווה 40% מההכנסה. אם ההגבלה היא ל-35% מההכנסה, נדרשים 43,000 עד 48,000 שקלים. כדי שההחזר יהווה כ-30% מההכנסה, נדרשת הכנסה משפחתית נטו של 51,000 עד 56,000 שקלים.

בפועל, זוג עם הכנסה נטו משולבת של 45,000-50,000 שקלים בחודש יכול לשקול רכישת דירה בטווח המחירים הנמוך והבינוני. עבור דירות המתקרבות ל-5 מיליון שקלים, הכנסה נטו של כ-50,000 שקלים ומעלה מומלצת. הכנסות אלו, המקבילות לכ-35-40 אלף שקלים ברוטו לאדם, נפוצות בעיקר בתחומי ההייטק.

משפחה עם הכנסה נטו של 30,000 שקלים בחודש, הנחשבת גבוהה יחסית, תתקשה מאוד ברכישה כזו. לאחר החזר המשכנתא, יישארו כחצי מההכנסה להוצאות מחיה נוספות כמו ארנונה, ועד בית, ילדים, מזון, רכב, ביטוח וחיסכון.

בנוסף להכנסה, נדרש גם הון עצמי משמעותי. עבור דירה בשווי 4.5 מיליון שקלים, מקדמה של 30% מסתכמת ב-1.35 מיליון שקלים, ועבור דירה ב-5 מיליון שקלים, הסכום מגיע ל-1.5 מיליון שקלים. למרות אפשרות למימון גבוה יותר בדירה ראשונה, הדבר מגדיל את המשכנתא וההחזר החודשי.

ריבית המשכנתא משפיעה גם היא. כל עלייה של 0.5% בריבית על הלוואה של 3.15 מיליון שקלים ל-25 שנה, מגדילה את ההחזר החודשי בכ-850 שקלים. ירידה בריבית יכולה לחסוך כ-250 אלף שקלים לאורך חיי ההלוואה. בשנים האחרונות ישנה נטייה של לווים לבחור במסלולי משכנתא בריבית פריים ולהפחית את השימוש במסלולים צמודי מדד. ירידת הריבית של בנק ישראל מתחילת השנה כבר הוזילה את ההחזרים החודשיים.

בהשוואה לעבר, בשנת 2016 דירת ארבעה חדרים בתל אביב עלתה כ-3 מיליון שקלים, גידול של כ-45-65% במחיר הדירות מאז. ההחזר החודשי על משכנתא עמד אז על כ-11,000-12,500 שקלים, גידול של כ-30-45% כיום. בשנת 2021 הדירות הגיעו ל-4 מיליון שקלים, אך הריביות הנמוכות שמרו על ההחזר החודשי סביב 12,000 שקלים.

כיום, דירה טובה בתל אביב דורשת הכנסה משפחתית נטו של כ-45,000-55,000 שקלים בחודש והון עצמי של 1.35-1.5 מיליון שקלים. לשם השוואה, בדירה דומה בחולון נדרשת הכנסה נטו של 20,000-32,000 שקלים, ובחריש 11,000-17,000 שקלים.