מידרוג מזהירה את ויתניה: העסקה בנס ציונה עלולה להכביד על החוב ועל הדירוג

חברת הדירוג מידרוג החלה בבחינה של דירוג חברת הנדל"ן ויתניה, הכוללת את דירוג המנפיק A2 ושלוש סדרות אג"ח, עם השלכות שליליות אפשריות. הסיבה המרכזית לבחינה היא כוונתה של ויתניה לרכוש את מחצית חלקו של שותף בפרויקט נס ציונה, מהלך שצפוי להגדיל משמעותית את חוב החברה בתקופה בה יחסי המינוף כבר נחלשו.

העסקה בנס ציונה, שבה מחזיקה ויתניה כיום ב-50% יחד עם חברות שבבעלות בני לנדא, כוללת נטילת חוב בנקאי של השותף בהיקף של כ-247 מיליון שקל, ויתור על חוב של כ-50 מיליון שקל שהשותף חייב לויתניה, הוצאות מס רכישה של כ-18 מיליון שקל והפסד חשבונאי של כ-50 מיליון שקל. מידרוג מעריכה כי השלמת העסקה עלולה להעלות את יחס החוב נטו ל-CAP נטו לכ-65%, לעומת 58%-62% כיום, ואת היחס בין החוב הפיננסי נטו ל-FFO ל-45-55 שנים בשנים 2026-2027, לעומת 38-45 שנים כיום.

החברה צפויה ליהנות מהכנסה עתידית גבוהה יותר מהנכס, אך המימון יתבצע באמצעות חוב נוסף, בעוד שהתרומה המלאה מהנכס צפויה להגיע רק בשנת 2027. הוצאות המימון צפויות לגדול באופן מיידי. הורדת דירוג עלולה לייקר גיוסים עתידיים ולהגדיל את עלות המימון, דבר משמעותי במיוחד לאור פירעונות חוב קרובים של החברה.

במקביל, ויתניה מתמודדת עם אירועים נוספים: חתימת חוזה שכירות ארוך טווח עם אלביט בפרויקט נס ציונה, המהווה גורם הממתן חלק מהסיכון בעסקה, אך גם עזיבה של שוכר מרכזי במגדל לה גארדיה בתל אביב, שהניב כ-21% מהכנסות החברה ב-2025. בנוסף, הוצעה הצעה לרכישת חלקו של השותף בלה גארדיה, העשויה להציף ערך בנכס אך גם לפתוח אפשרות לרכישה נוספת מצד ויתניה.

מניית ויתניה איבדה כ-31% מתחילת השנה, ונסחרת בדיסקאונט של כ-26% על ההון העצמי, המשקף חלק מהחששות בשוק. החברה רשמה הפסדים בשנים האחרונות, וההון העצמי שלה ירד. למרות הנכסים המשמעותיים והפוטנציאל, מימושם דורש הון נוסף בזמן שהמינוף גבוה, ההוצאות הפיננסיות עלו ושני נכסים גדולים נמצאים בשינוי.