משבר הדיור בישראל: קבלנים מעדיפים להשכיר דירות במקום להוריד מחירים
שוק הדיור בישראל ניצב בפני מצב חריג, כאשר אלפי דירות חדשות נותרות ללא קונים, והקבלנים נמנעים מלהוריד מחירים באופן רשמי. במקום זאת, חברות בנייה רבות בוחרות להכניס דירות שלא נמכרו למאגר הדירות להשכרה. מהלך זה, שנראה תחילה מוזר, מאפשר לקבלנים לקבל תזרים מזומנים מיידי מבלי לפגוע במחיר המכירה הרשמי של הדירות, מתוך תקווה למכור אותן מאוחר יותר בתנאים טובים יותר.
נתונים עדכניים מצביעים על כ-85 אלף דירות חדשות שלא נמצאו להן קונים נכון לסוף יולי, נתון המצביע על כ-26.9 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי. ריכוז הדירות הלא מכורות גבוה במיוחד באזורי המרכז והשפלה, עם כ-26,170 דירות במחוז תל אביב וכ-20,990 במחוז המרכז. ירושלים מובילה בערים הגדולות עם כ-10,100 דירות, ותל אביב-יפו עם כ-9,720.
על אף הנתונים, מכירות הדיור לא פסקו לחלוטין. בחודשים מאי-יולי נמכרו כ-25,160 דירות, עלייה של 20.8% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם, כאשר מכירות דירות חדשות עלו ב-30.4%. עם זאת, נתוני יולי מראים ירידה של כ-20% במכירת דירות חדשות לעומת יוני, וירידה של כ-26% במכירות בשוק החופשי, מה שמדגיש את הקושי של קונים רבים לעמוד במחירים הנוכחיים.
הריבית הגבוהה ממשיכה להשפיע על שוק הנדל"ן. למרות הורדת הריבית של בנק ישראל בספטמבר ב-0.25% ל-3.25%, עלות הכסף עדיין גבוהה מכדי להחזיר את הביקושים לרמות קודמות. היקף המשכנתאות שניתנו ביולי עמד על כ-10 מיליארד שקלים, אך מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה. עליית מחירי המחיה הנוספים מחריפה את הרגישות למחיר הדירה.
הימנעות מהורדת מחירים נובעת גם מחשש לפגיעה בערך הדירות שכבר נמכרו, וכן מהערכות שווי שליליות מצד בנקים המממנים פרויקטים. במקום זאת, קבלנים מציעים תמריצים שונים כמו מימון, דחיית תשלומים או סבסוד הוצאות. כעת, השכרת הדירות הפכה לאופציה מרכזית, כפי שקורה בפרויקטים של חברת 'דנה' במודיעין ופרויקט 'Panorama North' בבת ים.
השכרת דירות מאפשרת לקבלנים לייצר הכנסה שוטפת מבלי להכריז על ירידת מחירים רשמית, ובכך "לקנות זמן" עד להתאוששות השוק. שוק השכירות עצמו מפגין יציבות גבוהה יותר משוק המכירות, עם עלייה שנתית של 3.9% במדד מחירי הדיור ו-4.7% במחירי חוזי שכירות חדשים. אסטרטגיה זו מתאימה בעיקר לחברות בעלות יציבות פיננסית, ויכולה אף לכלול הטבות מס במקרים מסוימים. המצב הנוכחי מתואר כ"מלחמת התשה" בין קונים למוכרים, כאשר הדירות הופכות מנכס למכירה לנכס להשכרה, וייתכן שיוחזרו לשוק המכירות בעתיד.
