ישראל מחמירה תנאי משכנתאות: הגבלות חדשות על לווים החל מאוקטובר

החל מ-1 באוקטובר 2026, ייכנסו לתוקף בישראל כללים חדשים להערכת יכולת ההחזר של לוקחי משכנתאות, אשר יחייבו את הבנקים להתחשב בכל התחייבויות הדיור הקיימות של הלווה, ולא רק בתשלומים על המשכנתא החדשה. שינוי זה צפוי להקשות על משפחות שכבר נושאות בהלוואות דיור ועל רוכשים צעירים הנשענים על סיוע הורי. הרפורמה, המובלת על ידי בנק ישראל, באה על רקע זינוק משמעותי בהיקפי המשכנתאות, שהגיעו ל-80 מיליארד שקלים בשמונת החודשים הראשונים של 2026, עם צפי לשנה של 120 מיליארד שקלים, נתון העולה על שיאי 2021 ו-2022.

השינוי המרכזי קובע כי סך ההחזרים החודשיים על כלל התחייבויות הדיור לא יעלה על 50% מההכנסה נטו של משק הבית. בפועל, בשל דרישות הון עצמי נוספות מצד הבנקים ללווים עם עומס חובות גבוה, הסף עשוי לרדת משמעותית, לטווח של 35%-40% מההכנסה. לדוגמה, משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 שקלים, שמשלמת כבר 5,000 שקלים על הלוואה קיימת, תוכל לקבל משכנתא חדשה שתחזיר רק 3,000 שקלים בחודש, אם הבנק מגביל את ההחזר החודשי ל-40% מההכנסה.

בנוסף, בנק ישראל שוקל להגביל את ההתחשבות בהכנסת הורים המשמשים כערבים או כלווים עיקריים. לפי ההצעה, רק 50% מהכנסתם תיכלל בחישוב יכולת ההחזר, מה שיקטין משמעותית את סכום המשכנתא הזמינה לרוכשים צעירים. הגבלה זו עדיין בשלבי גיבוש ואינה נכללת בשינויים שייכנסו לתוקף באוקטובר.

הכללים החדשים אינם מבטלים את אפשרות קבלת המשכנתא, אך מחייבים הערכה מחודשת של מצבם הפיננסי של הלווים. הדבר עשוי להוביל להקטנת סכומי המשכנתא המאושרים ואף למניעת קבלת הלוואה במקרים מסוימים, ללא הגדלת הכנסה או צמצום חובות קיימים. הכללים רלוונטיים במיוחד לרוכשי דירה שנייה, לבעלי הלוואות דיור פעילות ולמי שמתכנן משכנתא בסיוע הורים.