משקיעי הנדל"ן רכשו דירה להשקעה ללא ממ"ד - ומכרו בהפסד
משקיעי נדל"ן בישראל, שבעבר נהגו לרכוש דירות בבאר שבע במחירים נמוכים ולמכור אותן ברווח, נאלצים כיום להתמודד עם שינוי בשוק. מחירי הדירות בבאר שבע עלו משמעותית, והוצאות השיפוץ גורמות להפסד ריאלי למשקיעים, מה שהופך את העיר לבעלת ההפסד הגבוה ביותר עבורם.
חלק מהמשקיעים נדדו לערים כמו דימונה ואופקים, בניסיון לנצל הטבות מס. באופקים, זיכוי המס עומד על 18% עד לתקרה של כ-160,000 שקל הכנסה שנתית, ובדימונה, הזיכוי הוא 16% עד לתקרה של כ-206,400 שקל.
עם זאת, השוק מציג תמונה מורכבת. בעוד שדירות חדשות שנרכשו בדימונה בשנים 2018-2020 הניבו רווחים משמעותיים, דירות יד שנייה ללא ממ"ד סובלות מירידת ביקוש מאז פרוץ המלחמה. מספר עסקאות אחרונות בדימונה ממחישות זאת: דירת 3 חדרים שנרכשה ב-435,000 שקל לפני ארבע שנים, נמכרה לאחרונה ב-260,000 שקל, הפסד של 40%. דירה נוספת ברחוב השלווה נמכרה בהפסד של יותר מ-24%.
גם עסקאות עם רווח לכאורה מסתיימות לעיתים בהפסד ריאלי לאחר חישוב הוצאות נלוות כמו עורכי דין, שמאיות ותיווך. דירה שנרכשה ב-555,000 שקל בינואר 2023, נמכרה לאחרונה ב-587,000 שקל. הרווח של 32,000 שקל, כ-5.8%, ככל הנראה מתבטל או הופך להפסד בשל הוצאות אלו.
תופעה זו של הפסדים בדירות יד שנייה, במיוחד כאלו ללא ממ"ד, עשויה להסביר את החלטת הלמ"ס להפריד דירות יד שנייה מהמדד. נראה כי מחירי הדירות הישנות ללא ממ"ד ממשיכים לרדת, בעוד שמחירי הדירות עם ממ"ד נשארים יציבים יותר.
