הדירה קיימת, אבל בטאבו היא עדיין חלק מהבניין: הבעיה שיכולה לצוץ דווקא כשמנסים למכור
בעלי דירות, גם כאלה שמתגוררים בהן עשרות שנים ומשלמים את כל החובות, עלולים לגלות בעת מכירת הנכס שהדירה שלהם עדיין לא רשומה כתת-חלקה עצמאית בטאבו. תופעה זו נפוצה בעיקר בבניינים ישנים, בפרויקטים שבהם הרישום התעכב, או כאשר הזכויות מנוהלות על ידי חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל.
חשוב להבחין בין מצבים שונים. דירה שאינה רשומה כתת-חלקה בטאבו עדיין יכולה להיות נכס עם זכויות ברורות, הכוללות הסכם רכישה, אישור זכויות, תשריט וחברה משכנת המנהלת את הרישום. גם בנקים יכולים לאשר משכנתאות על נכסים כאלה באמצעות בטוחות מתאימות.
הבעיה מחריפה כאשר כל בעלי הדירות רשומים כחלקים בלתי מסוימים במגרש, ללא תשריט או הסכם שיתוף המגדירים בבירור איזו דירה שייכת למי. במקרים אלו, גם הבנק וגם שמאי הבנק נדרשים לעבודה מאומצת יותר, שכן הבעלות המשותפת הלא מחולקת בטאבו משפיעה ישירות על הערכת הבטוחה.
מצב רישום לא ברור עלול להשפיע גם על המחיר. קונה עשוי לדרוש הנחה עבור דירה שרישומה מסובך, בהשוואה לדירה דומה הרשומה כתת-חלקה מסודרת עם חניה ומחסן מוצמדים.
רישום בית משותף מסדיר את כל הסוגיות הללו. הבניין מקבל צו, לכל דירה נוצרת תת-חלקה, ונרשם תשריט המגדיר את הדירה והצמדותיה, כולל חניות, מחסנים ורכוש משותף. מומלץ לבדוק את נסח הטאבו, התשריט והתקנון של הבית המשותף לפני רכישת דירה.
התקנון, בין אם הוא מצוי (ברירת המחדל) או מוסכם, קובע חלוקת הוצאות, הצמדות, דרכי קבלת החלטות ואף התייחסות למערכות חדשות כמו עמדות טעינה לרכב חשמלי. גם תשלומים לוועד הבית תלויים ברישום ובתקנון.
לקראת מכירה, השאלות המרכזיות הן מיקום רישום הזכויות, זיהוי חד-משמעי של הדירה, והיכולת לספק לבנק הקונה בטוחה מספקת. ככל שהמסמכים ברורים יותר, כך עסקת המכירה פשוטה יותר; עמימות ברישום מגדילה את הזמן, הבדיקות והסיכוי לשינוי מחיר.
