הרבה משקל לריבית, חשיבות עצומה לאשראי: הרגליים שעליהן עומד שוק הנדל"ן האמריקאי
שוק הנדל"ן האמריקאי, בדומה לשווקים ממונפים אחרים, רגיש ביותר לשינויים בריבית. עלייה בריבית מגדילה את ההחזר החודשי, מקטינה את כוח הקנייה וממתנת את מחירי הדיור, בעוד ירידה בריבית מוזילה אשראי ומגבירה ביקוש. מאז 2010 נהנה השוק מרוחות גביות, בעיקר בזכות ירידה בריבית המשכנתאות ל-30 שנה מכ-8% לכ-4%, מה שהגדיל את יכולת המימון של רוכשים בכ-54%. בנוסף, חל שינוי במקורות ההלוואות, שעברו מהבנקים הקטנים אל הפדרל ריזרב וגופים מוסדיים, מה שהקל על סטנדרטים למתן הלוואות.
בשנות ה-2000, ובמיוחד לקראת בועת הנדל"ן, נשחקו כללי מתן המשכנתאות. בשנת 2006, כ-62% מהמשכנתאות ניתנו ללווים שיחס החוב להכנסתם עלה על 36%, ושיעור ההון העצמי החציוני ירד ל-5% בלבד. לאחר משבר 2008 הוחמרו הסטנדרטים, אך עדיין ניתן היה לקבל מינוף גבוה. לדוגמה, בשנת 2021, פאני מיי אישרה יחס הכנסה-חוב של עד 50% ללווים מתאימים. במקביל, הריבית על משכנתא ל-30 שנה הגיעה לשפל היסטורי של כ-2.65% בתחילת 2021, מה שהגדיל דרמטית את כוח הקנייה של לווים.
הגידול העצום באשראי לדיור, שהגיע לכ-21.6 טריליון דולר בסוף 2025, בשילוב עם ירידה דרסטית בהתחלות הבנייה (פער של למעלה מ-4 מיליון יחידות דיור בין 1995-2000 ל-2010-2015), הוביל לעלייה חדה במחירי הדיור. מחקרים של הפדרל ריזרב וקרן המטבע הבינלאומית מצאו קשר ישיר בין נגישות למשכנתאות לעליית מחירי הדיור. דוגמאות ממדינות כמו שוויץ, הודו וקניה ממחישות כיצד זמינות ועלות האשראי משפיעות על מחירי הדיור יותר מדמוגרפיה או היצע.
בישראל, בין אמצע שנות ה-90 ל-2008, ירדו מחירי הדיור ריאלית למרות גידול אוכלוסייה, עקב גידול זניח באשראי לדיור. לעומת זאת, בין 2009 ל-2019, עלו המחירים ריאלית בכ-80% בעקבות הרחבה משמעותית של האשראי הבנקאי. יתרת האשראי לדיור בישראל זינקה מכ-180 מיליארד שקל ב-2006 לכ-644 מיליארד בסוף 2025, מה שהוביל לעלייה נומינלית של כ-195% במחירי הדיור בין 2008 ל-2024. המסקנה היא שהערכת שוק הנדל"ן בארה"ב מחייבת הבנה מעמיקה של מגמות האשראי והריבית.
