משכון הדירה הקיימת לרכישה חדשה: גישור למשפרים מול מינוף למשקיעים
שיעבוד דירה קיימת לצורך רכישת דירה חדשה מתפצל לשני מסלולים עיקריים, המותאמים למשפרי דיור ולמשקיעים, עם תנאי מימון והחזר שונים.
משפר דיור, המוכר את דירתו הקיימת, יכול לקבל עד 70% מימון על הדירה הנרכשת, ובנוסף הלוואת גישור של עד 50% על הדירה הקיימת או הנרכשת (לפי הנמוך מביניהם). הלוואת הגישור, המכונה "בלון", מיועדת לתקופת המכירה של הדירה הישנה, שיכולה להגיע עד 18 חודשים לדירה יד שנייה או שנה לאחר קבלת טופס 4 לדירת קבלן. עם מכירת הדירה הישנה, הלוואת הגישור נסגרת.
לעומת זאת, משקיע שמעוניין לשמור על שתי הדירות מוגבל בבנק ל-50% מימון על הנכס הנרכש או הקיים (לפי הנמוך מביניהם). אם הבנק כבר מממן את הדירה הקיימת ב-60%, השלמת המימון הבנקאי חסומה, וייתכן שיהיה צורך לפנות לגוף חוץ-בנקאי המציע השלמה עד 70% בריבית גבוהה יותר, סביב 12% בשנה.
הורים המעוניינים לסייע לילדיהם ברכישת דירה יכולים לשעבד את דירתם ולקבל הלוואת "נדוניה" עד 50% לכל מטרה. הילדים, הרוכשים דירה יחידה, זכאים ל-75% מימון בנקאי, כאשר ההורים נושאים בהחזר ההלוואה. מודל זה יוצר סיכון משולב של שני הדורות, כאשר יחס ההחזר נבדק בנפרד לכל תיק אך התזרים המשפחתי הכולל נלקח בחשבון.
שמאות הדירות קובעת את הבסיס למימון, כאשר הבנק מממן לפי הנמוך בין מחיר החוזה לשווי השמאי. פערים בשמאות יכולים להשפיע על גובה הגישור או המשכנתא. מס הרכישה על דירה נוספת, שמוקפא עד סוף 2026, מתחיל מ-8% ועלול להגיע ל-10% מעבר לסכומים מסוימים. איחור במכירת הדירה הישנה עלול להפוך את העסקה לעסקת דירה נוספת, מה שיגרור ירידה במימון והוספת מס רכישה. עלות הגישור החודשית נלקחת בחשבון, כמו גם הצורך לעמוד ביחס החזר כפול (משכנתא ישנה וחדשה) או הכנסה משכירות ושכר.
