שלוש מדרגות המימון שקובעות את ריבית המשכנתא היום
ריבית המשכנתא נקבעת על ידי שלושה גורמים עיקריים, כאשר הראשון והמשמעותי ביותר הוא שיעור המימון. הבנקים מחלקים את הלווים לשלוש מדרגות הון: עד 45% מימון, 45% עד 60%, ומעל 60% ועד 75% (תקרה רגולטורית). כל מדרגה דורשת מהבנק הון עצמי גבוה יותר בהתאם להוראות בנק ישראל, והעלות הזו מגולמת בריבית. לדוגמה, על דירה בשווי 2 מיליון שקל, מדרגת מימון של עד 45% דורשת הון עצמי של 1.1 מיליון שקל ומשכנתא של 900 אלף שקל, בעוד שמדרגת 60% דורשת הון עצמי של 800 אלף שקל ומשכנתא של 1.2 מיליון שקל. מדרגת המימון הגבוהה ביותר, מעל 60% ועד 75%, דורשת הון עצמי של 500 אלף שקל ומשכנתא של 1.5 מיליון שקל, והיא נושאת את הריבית הגבוהה ביותר.
הפרמטר השני המשפיע על הריבית הוא פרופיל הלווה והנכס. גורמים כמו ותק בעבודה, יציבות שכר, יחס החזר חודשי, מיקום הדירה, קומה וחובות קיימים נלקחים בחשבון. זוג עם שתי משכורות קבועות בדירה במרכז העיר יקבל תמחור טוב יותר מלווה יחיד עם הכנסה משתנה המתגורר בפריפריה, גם אם שיעור המימון זהה. הבנק מעריך את הסיכון הכולל, כאשר הנכס משמש כבטוחה אך הלווה הוא זה שמשלם את הריבית.
הפרמטר השלישי הוא יכולת המיקוח של הלווה. רפורמת השקיפות מחייבת את הבנקים להציג אישור עקרוני אחיד הכולל שלוש הצעות ברירת מחדל והצעה מותאמת אישית, המחייבות את הבנק ל-24 ימים. הצגת הצעות מתחרות מבנקים שונים מאפשרת ללווה להשיג ריבית נמוכה יותר. פער של עשירית אחוז בריבית על משכנתא של 1.5 מיליון שקל לאורך 25 שנה יכול להסתכם בכ-25 אלף שקל. יועץ משכנתאות יכול לסייע בניהול המשא ומתן, במיוחד בתיקים מורכבים, כאשר עלותו נבלעת לעיתים קרובות בפער הריבית שניתן להשיג.
