ביטלתם עסקת דירה? זה יעלה לכם רבע מיליון שקל, וזה עוד לפני ריבית הפיגורים
אלפי רוכשי דירות מגלים כי אינם יכולים לעמוד בתשלומים הנדרשים, מה שמוביל לביטול עסקאות. נכון לאוגוסט, 1,821 עסקאות דירה מקבלנים שבוצעו בין 2023 ל-2025 בוטלו, עלייה של 41% לעומת ינואר. הערים באר שבע וטבריה מובילות בשיעורי הביטולים, עם 3.4%, ושיעור הביטולים בעסקאות משנת 2023 בדרום הגיע ל-7%.
ביטול עסקה כרוך בעלויות משמעותיות. הפיצוי המוסכם בחוזים עומד לרוב על 10% ממחיר הדירה, ולעיתים 15%. לדוגמה, בדירה בשווי 2.2 מיליון שקל, פיצוי של 10% עומד על 220 אלף שקל, והרוכש מקבל בחזרה את יתרת הסכום ששילם. במקרה של 15%, הפיצוי הוא 330 אלף שקל, והרוכש מקבל חזרה רק 110 אלף שקל. בנוסף לפיצוי, הרוכש נושא בהוצאות נוספות כמו שכר טרחת עורכי דין, דמי תיווך ועמלות משכנתא, המוערכות ב-15 עד 30 אלף שקל. אם חל פיגור בתשלומים לפני הביטול, נוספת גם ריבית פיגורים.
עם זאת, קיימות אפשרויות להפחתת העלויות. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר החזר מס רכישה ששולם, בצירוף הצמדה וריבית, בתנאי שהביטול אמיתי והדירה נותרה אצל הקבלן. גם המע"מ מוחזר עם זיכוי מהקבלן. בנוסף, סעיף 15 לחוק החוזים תרופות מאפשר לבית המשפט להפחית פיצוי שנקבע ללא יחס סביר לנזק. במקרים בהם הקבלן מוכר את הדירה מחדש במחיר דומה, הוא מתקשה להוכיח נזק של 15%, ולעיתים מתפשר על 5% עד 7.5% כדי להימנע מתביעה.
החלופה הזולה ביותר היא להימנע מביטול, באמצעות המחאת זכויות (מכירת החוזה לרוכש אחר) או בקשה לפריסת תשלומים. קבלנים רבים מעדיפים דחיית תשלומים על פני ביטול עסקה, במיוחד לאור מלאי הדירות הגדול הממתין לרוכשים. ביטול עסקה טיפוסית יכול לעלות בין 240 אלף ל-360 אלף שקל, לפני ריבית פיגורים, סכום שרוכשים רבים לא לקחו בחשבון בעת חתימה על מבצעים אטרקטיביים.
